페이먼트를 못 받았다며 독촉하는데<문> 내가 주택모기지 융자를 얻었던 렌더가 다른 은행에 나의 모기지 융자를 팔았는데 이 은행은 내가 모기지 페이먼트를 정시에 했는데도 불구하고 내가 모기지 융자 페이먼트를 하지 않았으므로 페이먼트를 하라고 독촉하는 내용의 편지를 계속 보내오고 있다. 매달 페이먼트를 한 후 수표가 결제됐다는 사실을 확인하고는 은행에 전화를 걸어 상황을 설명하면 자기들의 컴퓨터에 문제가 있었다고 하고는 사과 한 마디 하지 않는다. 이 같은 상황이 매달 반복되는데 어떻게 하면 좋은가.
<답> 우선 이 같은 문제에 처하는 주택 소유주들이 귀하 혼자가 아니라는 사실을 알기 바란다. 물론 이 같은 사실을 안다는 것이 얼마나 위안이 될지는 모르겠지만 유감스럽게도 그 같은 일이 종종 발생한다는 것이 현실이다.
이 같은 상황이 발생하는 이유 가운데 하나는 ‘론 서비서’들이 주택 소유주가 페이먼트를 늦게 한 것처럼 함으로써 연체료를 받으려고 하는 것이다. 물론 이처럼 상황을 몰고 감으로써 연체료까지 챙기는 ‘론 서비서’가 많은 것은 아니지만 분명히 그 같은 ‘론 서비서’들이 있는 것은 사실이다. 이들이 설치는 이유는 ‘론 서비서’로부터 독촉을 받는 주택 소유주들 가운데 아무런 항의도 없이 연체료를 순순히 납부하는 사람들이 있기 때문이다.
따라서 다음에 페이먼트를 할 때는 35센트를 더 내고 수취 여부를 확인하는 것이 현명하다. 이렇게 하면 언제 그 ‘론 서비서’가 귀하가 납부한 페이먼트를 정확히 받았는지를 알 수 있다. 한 가지 명심할 사항은 ‘론 서비서’들이 인정하는 날짜는 귀하가 페이먼트를 보낸 날짜가 아니라 ‘론 서비서’가 페이먼트를 받은 날짜라는 점이다. 이로 인해 분쟁의 여지가 남게 되는 것이다.
만약 ‘론 서비서’가 패니매나 프레디맥이라면 직접 그 곳의 소비자 불만 담당자에게 신고하라. 어떤 경우이든 주정부 및 연방정부에 이 같은 사실을 고발하면 정부가 개입해 문제를 해결해 줄 것으로 본다.
법적 소유주의 페이먼트만 세제 혜택 있어<문> 올 초에 아들이 집을 한 채 사려고 했는데 불행하게도 융자 부적격자로 판정을 받아 주택모기지 융자를 받지 못했다. 아들은 내 이름으로 모기지 융자를 받아 집을 샀는데 집의 명의도 내 이름으로 돼 있다. 그렇지만 그동안 모기지 페이먼트와 부동산세는 아들이 냈고 나는 한푼도 내지 않았다. 올해 세금보고를 하려고 하는데 나의 세금보고서 작성을 도와주던 CPA가 ‘랩어라운드 모기지’(wraparound mortgage)로 그동안 내가 냈던 이자와 부동산세에 대해 세제 혜택을 누리라고 하는데 과연 그렇게 하는 것이 좋은가.
<답> 주택 모기지와 관련, 페이먼트 및 부동산세에 대해 소득세 감면 혜택을 받으려면 법적으로나 사실상으로나 그 모기지 페이먼트와 부동산세를 귀하가 냈어야 한다. 다시 말하면, 귀하는 법적으로 그 집의 소유주이고 따라서 페이먼트와 부동산세를 내야 하는 법적 책임은 있지만 귀하가 그 모든 것을 사실상 낸 것은 아니다.
따라서 귀하는 이에 대해 세제 혜택을 누릴 자격이 없다. 귀하의 아들 역시 사정은 마찬가지다. 실제로 귀하의 아들이 페이먼트와 부동산세를 냈다고 하더라도 귀하의 아들은 법적으로 그렇게 해야 하는 책임이 있는 사람이 아니기 때문에 이에 대해 세제 혜택을 누릴 수 있는 자격이 없다. 내가 추천하고 싶은 방법은 아들을 주택 소유주로 등기부상에 올리라는 것이다.
그렇게 하면 아들은 법적으로 권리와 책임이 있기 때문에 그가 내는 페이먼트와 부동산세에 대해 세제 혜택을 요구할 자격이 있다. ‘랩어라운드 모기지’라는 방식에 대해서는 잊으라고 권하고 싶다. 이 개념은 너무나 복잡하기 때문에 여기서 간단히 설명할 수 있는 성격도 아니고 굳이 ‘랩어라운드 모기지’라는 개념까지 동원하고 싶으면 전문가를 찾아가 상세한 설명을 듣는 것이 좋다.
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