<문> 저희는 1985년 길가의 주택을 22만달러에 샀습니다. 현재 이 주택의 가격이 약 50만달러로 올랐으며 조만간 현재 사업용으로 사용하고 있는 이 건물을 팔고 다른 곳으로 이주할 생각입니다. 이때 양도소득세를 연기하는 방법이 있다는데 구체적인 방법을 설명해 주십시오.


<답> 연방국세청(IRS) 코드§1031의 ‘투자목적의 부동산 교환거래 방식’에 따르면 매매 차익에 대한 세금은 납부시기를 취득 원가를 조정함으로써 미래의 판매 시점까지 지연시킬 수 있습니다.

다음은 새 건물구입 시 양도소득세를 지연시키기 위해 알아두어야 할 일반적 상식입니다.

해당되는 기본조건으로는 ▲동종 자산의 교환은 45일 이내에 확인한 후 중개회사를 통해 최고 3개까지 지정할 수 있고 ▲기존 자산을 매각한 날로부터 180일 이내에 새로운 자산을 매입해야 하며 ▲기존 부동산을 매각한 자는 자산의 매각 대금을 중개회사의 신탁구좌에 예치해야 합니다. 이때 단 1달러도 받을 권리가 없습니다.

동종 자산으로 인정되는 경우는 미국 내 모든 임대용 또는 투자목적의 자산으로, 예를 들어 임대용 콘도와 농장, 오피스 빌딩과 아파트가 상호 교환될 수 있습니다. 하지만 미국 영토 밖의 자산과 미국 내 자산과의 교환은 해당이 안되며 또 개인의 주거용 또는 별장은§1031의 적용대상이 되지 않습니다.

연방국세청은 2000년 10월 구 자산의 매각 이전에 먼저 부동산을 매입한 경우 이를 인정하는 ‘역교환’을 허용한다는 조항을 발표한 바 있습니다. 이 경우 반드시 알아두어야 할 점은 ▲주어진 기간을 엄수하고 ▲부동산 판매자가 중개회사에 보관한 매각 대금을 사기 당하지 않도록 주의할 것과 ▲180일의 기간과 세금 보고간의 중복여부를 확인할 것 즉, 1031 교환 거래 후 세금보고를 하면 안전하다는 사실과 ▲중개 회사에 예치된 매각 대금은 이자가 발생한다는 사실입니다.