“HELOC 함부로 쓰면 나중에 큰 코 다친다”

주택 담보대출의 일종인 ‘홈에퀴티 라인오브 크레딧’(HELOC)을 받아썼다가 훗날 원금과 이자를 상환하는데 어려움을 겪는 한인들이 적지 않은 것으로 나타났다.

HELOC는 잘 쓰면 ‘약’이지만 제대로 활용하지 못하면 ‘독’이 된다는 게 한인 융자 전문가들의 한결같은 지적이다. HELOC는 홈에퀴티 론과 마찬가지로 현재 소유한 주택가격을 바탕으로 융자를 해주는 프로그램이다. 일시불로 지급받는 홈에퀴티 론과는 달리 HELOC는 에퀴티 한도 내에서 언제든지 사용할 수 있다. 크레딧카드의 개념과 흡사하다고 보면 된다.

은행은 원래 대출자가 보유한 모기지론(1차 융자)과 앞으로 대출해 줄 HELOC(2차 융자) 액수를 합해 ‘론 투 밸류’(LTV·융자금대 주택가격 비율)를 계산한다. 보통 LTV 비율이 최고 80%에 달할 때까지 HELOC를 해주며 일부 은행의 경우 85~90%까지도 HELOC를 허용한다. HELOC은 선불로 내는 비용은 거의 없다. 하지만 수수료는 낸다.

체이스 등 일부 은행은 대출 개시 비용(론 오리지네이션 피)을 차지하며 여기에 50달러의 연 수수료를 받는다. 대부분의 은행들 역시 주택시세를 알아보기 위한 감정비용을 받는다.

대개 만기는 10년이고 최초 10년간 이자만 내도되는 조건이 흔히 적용되며 매달 납부해야 하는 페이먼트의 금액이 비교적 낮은 것이 가장 큰 장점이다. 하지만 변동금리가 적용돼 마켓상황에 따라 처음에 3~4%하던 이자율이 최대 18%까지 급등할 수도 있고 적잖은 밸런스가 있다면 만기 후 원금과 이자를 함께 상환해야 하기 때문에 초기보다 페이먼트가 3배 이상 늘어날 수 있어 장단점을 꼼꼼하게 따져본 후 대출여부를 결정해야 한다.

HELOC, 역모기지 상품 등을 전문으로 취급하는 ‘SNA 파이낸셜’의 남상혁 대표는 “지금처럼 주택가격이 오르는 시기에는 HELOC가 큰 인기를 끈다”며 “HELOC는 크레딧카드와 흡사해 마치 공짜 돈을 쓴다는 느낌이 들 수 있어 이 같은 함정에 빠져 돈을 흥청망청 써댄 후 뒷감당을 못하는 한인들이 더러 있다”고 말했다.

웰스파고 은행 스티브 양 한인 융자담당 컨설턴트는 “HELOC는 크레딧카드 등 이자율이 높은 부채를 청산하거나 주택 리모델링을 하는데 쓰는 등 책임감 있게 사용하면 이득이지만 값비싼 자동차를 산다거나 호화 휴가를 떠나는 등 본인의 욕구를 충족할 목적으로 사용하면 독이 될 수도 있다”며 “신청 전 본인의 재정상태를 꼼꼼히 점검하고 돈을 어떻게 사용할지 분명한 목표를 세울 것”을 조언했다.

<구성훈 기자>