예년 여름에 비해 올 여름은 비교적 예상밖의 분주한 주택시장을 지나고 있는것 같다. 비록 고가주택의 거래가 조금은 위축된듯 하지만 여전히 중저가대의 주택은 품귀현상을 보이고 있고 더우기 지속적인 기준금리의 인상에도 불구하고 예기치않은 낮은 이자율의 덕분이랄까, 요즘은 하반기 주택시장을 앞두고 재융자에 관한 관심도 더 커지는듯 하다. 아마도 이자율이 더 오르기전에 뭔가 대비책을 세워두고자하는 마음때문이라고 본다.

흔히들 깡통주택 구제책으로 도입되었다고 다들 알고 있는 HARP (Home Affordable Refinance Program), 소위 말하는 오바마 재융자도 이제 다음달로 마감을 한다. 아무래도 소득이 부족해서 또는 에쿼티가 아직 충분치 않아서 아직까지 그동안의 낮은 금리의 혜택을 누리지 못한 분들이 마지막 시한을 앞두고 해당이 된다면 얼마남지않은 마지막 기회를 살릴수 있기를 바란다.

또 한동안 많이들 FHA 정부융자를 통해서 주택을 구입하신분들이 있는데, 더 늦기전에 컨벤셔널 융자로의 재융자 전환을 고려해보길 권한다. 많은 여러 장점들에 불구하고 FHA 정부융자의 치명적인 단점이 바로 한번 들면 없애는게 거의 불가능한 모기지 보험에 있다는건 모두가 다 아는 사실이다.

최소 3.5% 다운으로 정부융자를 통해서 주택을 구입하셨다면 모기지 전체 기간 동안 재융자를 통하지 않고서는 모기지 보험료를 없앨수 있는 방법이 현재는 없다. 비록 일반 컨벤셔널 융자에 비해 이자율은 낮다고는 하지만 결국 없앨수 없는 모기지 보험료는 이자율에 반영이 된다고 보는게 맞다. 따라서 조금은 이자율이 높더라도 모기지 보험료없이 일반 컨벤셔널 융자로 전환할 수 있다면 지금처럼 낮은 이자율의 시기가 바로 적기라고 할수 있겠다.

사실 최근 수년간 주택가격은 상당히 많이 상승했다는게 시장의 전반적인 추세라고 본다. 따라서 최근 몇년사이에 정부융자를 통해서 주택을 구입했다면 아마도 그동안의 주택가격의 상승으로 인해 상당부분 에쿼티가 쌓였다고 본다.

쌓인 에쿼티를 이용해서 다시금 일반 컨벤셔널 융자로 바꿀수 있다면 모기지 보험료를 더이상 납부하지 않아도 되는 혜택을 누릴수 있으리라 생각한다.

꼭 20% 이상의 에쿼티가 있어야 모기지 보험료를 없앨수 있는것은 아니다. 남아 있는 에쿼티와 크레딧에 따라 차이는 있지만 통상 우수한 크레딧을 유지하고 있는 경우, 단 5% 이상의 에쿼티만 있더라도 모기지 보험을 따로 낼 필요없이 일반 컨벤셔널 융자로 전환할수 있다.

주택을 구입할때도 통상 모기지 보험을 피하기 위해서 20% 이상 다운을 요구하지만 20% 미만을 다운한다고 늘 모기지 보험이 있어야 하는것만은 아니다. 흔히들 LPMI (Lender Paid Mortgage Insurance) 프로그램이 일반 컨벤셔널 융자는 있다. 크레딧이 비교적 우수한 고객들이 주로 이용을 하는데 아주 조금 더 높은 이자율로 은행이 올라간 마진으로 인해 대신 모기지 보험료를 지급하는 방식인데 많이들 선호한다.

특히 그간 주택가격의 상승으로 인해 에쿼티가 많이 누적되었다면 요즘처럼 예기치않은 낮은 이자율이 유지될때 그동안 쌓인 에쿼티를 가지고 캐쉬아웃 재융자를 한번 고려해봄이 어떨까 권하고 싶다.

그동안 누적된 에쿼티와 낮은 모기지 금리를 이용해서 현재 갖고 있는 높은 금리의 다양한 가계부채들을 한데 묶어서 고이자 대출 최소화로 가계재정 부담도 줄이고 더불어 정부융자가 갖고 있는 모기지 보험료 마저 없앨수 있다면 그야말로 일거양득이 아닐까 생각이 든다. 우리 모두가 그런 지혜를 활용할수 있게 되기를 기대해본다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>