Tax exchange란 말을 많이들 들어봤을 것이다. 대강 느낌으로는 뭘 exchange한다는 건데 확실하게 뭘 뜻하는지를 모르시는 분들이 거의 대부분일 것이다. 그래서 오늘은 1031 tax eschange에 대해서 말씀드리려고 한다.

집을 매번 팔고 살 때마다 내야하는 세금 때문에 집을 팔기를 주저하시고 더 좋은 투자가치가 있는 부동산이 있는데 주저하시는 분들을 위해서 생겨난 것이 바로 이 1031 tax exchange란 것이다. 물론 투자용 부동산이 아니고 주거용 부동산인 경우에는 버지니아의 경우 2년 이상 살았을 경우에는 싱글인 경우에는 25만까지, 부부인 경우에는 50만까지 세금 공제의 혜택이 있다. 하지만 투자용 부동산인 경우에는 이런 세금혜택을 받을 수가 없는데 이 1031 tax exchange를 이용한다면 어쩌면 더 좋은 세금혜택을 받으실 수가 있는 것이다.

그럼 1031 tax exchange이란 것이 어떤 것인지, 어떤 조건이 따르는지 알아보도록 하겠다.

우선 지금 파는 부동산과 사는 부동산 2개가 전부 다 투자용 부동산이여야 한다는 것이다. 주거용 집이라던가 주거용 집을 사서 수리해서 파는 경우 모든 경우는 해당 사항이 없다. 순수히 투자용 집이나 투자용 부동산만 해당된다는 것을 알아두어야 한다.
두 번째로는 그 부동산을 구입한지 적어도 1년하고 하루가 지나야만 1031 tax exchange의 프로그램을 사용할 수 있는 조건이 된다는 것이다.

세 번째로는 1031 tax exchange을 하는 과정에서 파는 물건의 세틀먼을 한 후에 45일안에는 어떤 부동산을 구입할 것인지 리스트를 만들어서 해당 IRS에 제출해야 한다는 것이다. 그리고 이 리스트를 제출할 때는 그 부동산이 어느곳에 위치해 있는지 정확하고 자세한 설명을 첨부해서 혹시 IRS직원이 그 부동산에 가더라도 힘들이지 않고 찾을 수 있도록 해야 한다. 그리고 이런 경우 리스트에는 3개정도의 부동산 리스트를 만드는 것이 좋다.

네 번째로는 파는 물건의 세틀먼 후 180일 안에 새로 구입하는 부동산의 세틀먼을 해야 한다. 180일을 하루라도 어기게 된다면 1031 tax exchange의 혜택을 받지 못한다는 것 명심하시기 바란다.

다섯 번째로 부동산을 EXCHANGE하는 과정에서 이전 물건과 새 물건의 등기상의 이름을 항상 동일해야 한다. 만약 이름이 바뀌는 경우에도 1031 tax exchange의 혜택을 받지 못한다. 하지만 개인 이름에서 회사이름으로 바뀌는 경우는 예외가 있다.

여섯 번째로는 1031 tax exchange의 혜택을 완전히 다 받기 위해서는 새로 구입하는 부동산이 더 비싼 부동산이어야 하고 또 이 과정에서 생기는 모든 돈은 새 부동산을 구입하는데 전부 다 사용해야 한다는 것이다. 만약 더 저렴한 가격의 부동산을 구입하거나 중간에 돈을 다른 용도로 사용하는 경우에는 세금혜택을 받지 못하고 사용하는 부분만큼의 세금을 먼저 제한다는 것을 명심하기 바란다.

오늘 아주 간단히 설명한 1031 tax exchange은 부동산으로 재산을 증식하기에는 너무나 좋은 프로그램이다. 한국에는 없는 미국에서 부동산으로 재산증식을 할 수 있는 너무나 좋은 프로그램인 것은 분명하다. 하지만 이렇게 좋은 프로그램이라도 제대로 알지 못한다면 무용지물이 된다. 대강 아는 것은 오히려 독이 된다.
정확한 전문가의 진단과 조언을 따라서 부동산을 통한 재산증식에 지장이 없도록 해야 할 것이다.

<라니 리 일등부동산 세무사·Principal Broker>