올 한해는 유난히 첫 주택구입자들의 열기가 뜨거웠는데 처음으로 주택을 구입하는 입장에서는 아무래도 많은 다운페이먼트가 준비되기가 쉽지 않고 또 무리가 되지 않는 부담이 없는 가격대의 주택을 찾다보니 콘도로 향하는 경우가 많은 듯하다. 상대적으로 부담이 덜 되는 가격대 그리고 관리의 용이함 등을 장점으로 콘도구입을 하다가보면 뭔가 일반 다른 주택들에 비해서 융자를 받을 때 더 까다롭다는 인상을 받게 된다. 종종 주택융자를 신청한 고객들로부터 받는 짜증(?)섞인 질문들을 받고는 하는데, 바로 “뭘 이런 걸 다 따지느냐?” 이다.

특히 콘도를 구입할 때는 일반주택 융자심사에서 요구되지 않는 추가 요구사항들이 생기곤 하는데 이는 바로 콘도와 일반 주택과의 차이점에서 비롯된다. 통상 주택융자의 심사기준이 바로 소득, 자산, 크레딧, 그리고 담보 이렇게 4가지인데, 콘도의 경우는 이 4가지의 일반융자 심사기준뿐만 아니라 추가로 한가지의 심사가 더 요구된다. 더 정확히 말하자면 바로 담보 심사 부분에서 더 까다롭게 추가로 심사항목이 하나 더 있는 셈인데, 바로 해당콘도 단지의 재정적 상태 및 여러 상황을 파악하는 절차가 하나 추가된다.

그럼 왜 유독 콘도에만 이런 추가심사절차가 있는 걸까? 바로 일반주택과 콘도의 차이점을 알면 그 질문의 해답을 찾을 수 있게 된다. 타운하우스 및 일반 주택의 경우는 해당 주택의 건물과 땅이 함께 소유주의 몫으로 등록이 된다. 내 집이 앉아 있는 바로 그 땅과 건물 모두가 나의 몫이 된다.

하지만 콘도는 해당유닛건물은 나의 몫이지만, 이 건물이 앉아있는 나만의 소유 땅이 없다는 게 다른 점이다. 예를 들어 총 100개의 유닛이 있는 콘도 단지가 있다면, 이 콘도 단지 안에서 비록 내가 소유하고 있는 콘도유닛 건물은 바로 내 소유이지만, 내 집 바로 내 콘도유닛이 자리 잡고 앉아있는 나만의 소유 땅이 따로 구분되어 있는 게 아니라 모든 콘도 단지가 차지하고 있는 전체 땅이 바로 나를 위시한 다른 99 콘도 유닛 소유주 즉 총 100콘도유닛 전체 공동소유로 되어있기에 땅의 소유 개념이 틀리다.

따라서 주택융자은행 입장에서는 혹시라도 있을지 모를 담보에 대한 리스크를 사전에 차단하고자 단순히 주택소유주의 자격요건만 심사를 하는 것이 아니라 다른 소유주들이 소유한 콘도 유닛들을 포함한 전체 콘도단지에 대한 기본적인 상황을 함께 심사한다.

뭐 그렇다고 해서 내가 콘도융자를 받는데 있어서 다른 99명의 콘도 소유주들을 함께 심사하는 건 아니고, 기본적으로 두 가지를 확인을 하는데, 바로 콘도 단지 전체에서 primary residency 비율이 51%가 넘는지 와 콘도 단지 전체의 콘도 피 연체율이 15% 미만인지를 확인한다. 이를 위해 은행은 콘도 오피스에 해당콘도가 적격한지 아닌지를 묻는 질문서를 보내는데 이게 바로 condo questionnaire 이다. 만일 콘도 단지가 이런 항목들에서 요구사항에 못 미치는 답을 할 경우 아무리 훌륭한 조건을 갖춘 개인이라더라도 본인의 자격여부와는 상관없이 부적격판정을 받은 콘도에는 융자를 승인받을 수 없게 된다.

또 FHA 정부융자를 통해서 콘도를 구입할 때는 반드시 해당 콘도단지가 정부융자승인을 받은 FHA Approved Condo인지 확인을 해야 낭패를 당하는 경우를 피할 수 있다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>