지난 몇 주 동안 1031 익스 체인지에 대해 알아보았다. 판매 후 45일 안에 같은 종류의 프라펄티를 찾아내 자격이 있는 중개자(Q.I. ? Qualified Intermediary)에게 알려야 하고, 180일 안에 구매 클로징을 해야 한다.
1031 익스체인지에서는 판매를 먼저하고, 구매를 나중에 한다. 그러나 반대(reverse) 1031 익스체인지에서는 구매를 먼저하고, 판매를 나중에 한다. 오늘 칼럼에서는 반대 (reverse) 1031 익스체인지에 대해 알아보겠다.

Q: 반대 1031 익스체인지는 무엇이고, 언제 하는가?
A: 말 그대로 보통의 1031 익스체인지 과정을 반대로 하는것이다. 따라서 구매 프라펄티(Acquisition property) 클로징을 먼저 한다. 즉 구매를 먼저하고, 소유한 프라펄티를 나중에 판다.
반대 1031 익스체인지를 하는 이유는 여러가지가 있을 수 있다. 예를 들어 융자의 조건이 좋아서 판매 클로징을 먼저 하게 되면 좋은 융자 조건을 놓칠 수 있는 경우 일 수 있다.
좋은 프라펄티를 발견했는데 다른 경쟁자들이 있어 빨리 구매 계약을 해야 할 수도 있다. 또한 판매 후 좋은 프라펄티를 찾을 것이 걱정돼서 구매를 먼저 하기를 원할 수 도 있다.

Q: 반대 1031 익스체인지의 과정은?
A: E.A.T.(Exchange Accommodator Title Holder)를 만들어야 한다. E.A.T.는 유한회사로 구매하거나 파는 프라펄티의 타이틀을 홀드하게 된다. 다른 목적으로는 쓸 수 없다. 또한 I.R.S.에서 명시한 safe harbor rules of Reg 1.1031(k)-1를 정확히 따라야 한다.
가령 구매 프라펄티 타이틀을 홀드하기 위해 E.A.T.를 세우고, 구매 계약서에 사인한다. 만일 개인으로 계약서를 먼저 사인한 경우는 계약서를 E.A.T.로 양도해야 한다. E.A.T.는 반대 1031 익스체인지 기간 안에 프라펄티의 타이틀을 홀드만 하는 회사로만 역할을 하기 때문에 구매자가 직접 렌트를 받고, 드는 비용을 해결해야 한다. Q.I.와 E.A.T.는 반대 1031 익스체인지에 필요한 서류에 사인하게 된다. 45일 안에 팔 프라펄티를 아이덴티파이 해야 한다. 판매 클로징에서 Q.I. 프라펄티를 제 3자 구매자에게 팔고, 받은 판매수익금으로 미리 구매한 프라펄티의 융자를 갚을 수 있다.
클로징 후 구매 프라펄의 타이틀을 E.A.T.에서 진짜 구매자로 전환하게 된다. 이 모든 과정이 180일 안에 일어나야 한다.

Q: 명심해야 할 점은?
A: 보통 1031 익스체인지 보다 더 복잡하고, 비용이 많이 더 든다. 따라서 반대 1031 익스체인지 하기 전에 계획을 세우고, 이에 따라 철저히 실행해야 한다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>