FHA Loan은 주택 융자 중에 Federal Housing Administrati-on(FHA)의 보험을 들게 되는, 다시 말해서 정부 융자의 하나로, 특히 처음 주택을 구입하시려는 분들이나 융자 신청인이 거주할 주택을 구입할 때에 많이 애용되는 주택 융자 종류이다.

FHA Loan은 주택 구입 가격에 최소 3.5%만을 다운 페이먼트로 하고 나머지를 융자해 줄 수 있기 때문에 우선 적은 돈으로 내 집을 마련할 수 있다는 점에서 많이 찾게 되는 융자 프로그램인데, 정부 융자이기 때문에 조금은 낮은 크레딧 점수를 갖고 있는 융자 신청인도 비교적 낮은 이자율로 주택 융자를 받을 수 있는 장점이 있다.

실제로 크레딧 점수가 700점이 안 되는 융자 신청인의 경우, 그리고 주택 가격의 3%에서 10%이하의 다운 페이먼트만을 할 수 있는 경우 보통 많이 이용되는 Conventional Loan Loan을 할 경우에는 융자 신청인이 받게 되는 이자율도 많이 올라가게 되고 또한 모기지 보험료도 무척 비싸게 될 수 있는데, 이때 꼭 비교해 보아야 하는 옵션이 바로 FHA Loan으로 융자를 받는 것이다.

그리고 융자 심사 기준도 Conventional Loan보다 약간은 수월하기 때문에 같은 소득이면 FHA Loan 프로그램으로 조금은 더 많은 융자 액수에 대한 허가도 가능 하고 그 이외에도 특히 과거에 크레딧에 파산이나 차압과 같은 큰 문제의 기록이 있었던 분들은 FHA Loan으로 훨씬 더 빨리 다시 주택을 구입하기 위한 융자가 가능하기도 하다.

게다가 FHA Loan은 ASSUMABLE Loan 이라서 만일 낮은 이자율의 FHA Loan을 갖고 있는 셀러가 있다면 그 낮은 이자율의 FHA Loan 발란스를 그 주택을 구입하는 사람이 자격 조건만 된다면 그대로 받아서 ASSUME할 수 있는 옵션도 있다.

또 갖고 있는 FHA Loan을 더 낮은 이자율의 FHA Loan으로 재 융자 할 경우에는 Streamline Refinance로 적은 비용과 비교적 쉬운 방법의 재 융자를 받는 옵션도 주어지게 된다.

하지만 FHA Loan도 Conventional Loan과 비교되는 여러 가지 단점들이 있다.
우선 융자 금액의 1.75% 에 달하는 Upfront Mortgage Insurance Premium을 내야하고, 주로 융자 액수에 더해서 처리하긴 하지만, Conventional Loan 프로그램에는 없는 FHA Loan 만의 추가 융자 비용이 있는 것이다.

여기에 매달 내야 하는 모기지 보험료도 Conventional Loan 프로그램에 비해, 크레딧 점수와 관계없이, 일률적으로 비교적 높게 책정되어 있어서 크레딧이 좋은 분들에게는 많이 애용되고 있지는 않은 것이 사실이다.

FHA Loan은 융자 신청인이 거주할 주택에 대한 융자만이 가능하기 때문에 투자용 주택이나 휴가지의 두 번째 집을 구입할 때에는 Conventional Loan으로 해야 한다.
그리고 Conventional Loan은 보통 20% 이상의 에쿼티가 생기면 모기지 보험을 없앨 수 있지만 반면에 FHA Loan은 얼마의 다운 페이먼트를 하는지에 관계없이, 그리고 20% 이상의 에쿼티가 생겨도 모기지 보험을 없애는 옵션이 주어지지 않기 때문에 처음 주택을 구입할 때 FHA Loan을 했다가 현재 주택 가격의 20% 이상의 에쿼티가 생기신 분들은 갖고 있는 FHA Loan을 Conventional Loan으로 바꾸는 재 융자를 하면서 모기지 보험을 없게 할 수 있다.
문의 (301)346-7777

<오 정 택 Sr. Mortgage Banker FitzGerald Financial Group In>