미국과 중국 간의 무역전쟁이라고 칭하는 지금의 분위기 속에서 예상치 못한 낮은 이자율의 랠리가 여전히 많은 사람들로 하여금 재융자에 관심을 가지게 하는 이즈음 낮은 이자율의 랠리는 다시금 많은 투자자들로 하여금 투자용 주택구매에 관심을 불러일으키게 하는 듯하다. 아무래도 낮은 이자율이 투자용 주택구매의 메리트, 즉 투자수익증가를 가져다주는 만큼 사람들의 관심이 다시 쏠리는 것은 어찌 보면 당연한 이치이다. 올 상반기 주택시장을 첫 주택 구입자들이 이끌었다면 아마도 하반기 주택시장은 특이하게도 최근 낮은 이자율로 인해 투자용 주택에 다시 관심을 가지는 이들이 많이 늘어난 걸로 비추어 볼 때 투자용 주택구매자들이 선도하지 않을까 예상해본다.

통상 투자용 주택(Investment Property)은 거주용 주택(Primary Residence)에 비해 이자율도 어느 정도 더 높고 또 다운 페이먼트 및 요구사항이 더 까다롭다고 알려져 있다. 보통 투자용 주택융자는 그 이자율에서 거주용 주택융자에 비해 0.5%-0.75% 정도 더 높을 뿐 아니라 다운 페이먼트 요구조건 또한 최소 20-25%를 요구하는 게 현실이다. 뿐만 아니라 기프트 펀드가 허용이 안 되고 융자심사에서도 자금출처 및 크레딧 요구조건이 훨씬 까다롭다고 익히 알려져 있다. 하지만 최근 낮아진 이자율 덕분에 투자용 주택 또한 3%대의 30년 고정 모기지를 얻을 수 있게 되었다. 실례로 740점 이상 크레딧 점수의 투자자가 만일 40만불 타운하우스를 30% 다운해 투자용으로 구입한다면 대략 3.75%-3.875% 정도의 이자율을 받을 수 있게 된다.

이 경우 30% 다운하고 남은 28만불에 대한 모기지 총 페이먼트는 대략 ＄1,700 정도 된다. 우리가 주로 거주하는 워싱턴 메트로 인근지역 주택들의 렌트 시세를 볼 때 40만불 정도의 타운하우스 렌트 시세가 ＄2,000-2,200 정도 한다면 HOA fee를 감안하더라도 대략 ＄300 정도의 렌트 차액수익을 올릴 수 있다. 불과 몇 달 전 똑같은 조건에서 투자용 주택의 이자율이 거의 5% 가까이 도달하던 시점과 비교하자면 아주 큰 차이라고 할 수 있겠다. 같은 융자금액인 28만불을 기준으로 5%와 3.75%의 한 달 페이먼트 차이는 ＄200이상 차이가 나므로 불과 몇 달 전 똑같은 사례에서 투자운용수익이 거의 없었던 상황에서 지금은 수백불의 차액이 발생하는 상황으로 역전이 되었으니 당연히 투자자들로 하여금 다시 투자용 부동산 시장에 눈을 돌릴 수 있게 만든 것 같다. 최근 부쩍 투자용 주택구입 문의가 늘어난 것이 결국 낮아진 이자율에 기인하는 현상인 듯 판단된다.

여전히 일부에선 최근의 이자율 하락 그리고 불안정한 금융시장 전반을 바라보면서 이러다가 불경기의 신호탄이 되는 것이 아닌가 하는 우려스러움을 나타내기도 하지만 어쨌든 우리는 최근 기대치 않았던 저금리의 특수를 누리고 있다. 낮은 이자율 랠리는 곧 가계재정의 가장 큰 부분을 차지한다고 해도 과언이 아닌 주택비용의 부담을 한층 덜어줌으로써 결국 전반적인 부동산시장의 꾸준한 상승을 견인할거라는 밝은 상상을 해본다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>