부동산 플리핑(flipping)으로 돈을 벌 수도 있지만 수리 비용과 세금 계산을 잘못하면 큰 손해를 본다. 그리고 플리핑과 관련된 사기 사건에 연루되면 많은 액수의 벌금과 형사 처벌을 당할 수 있으므로 주의해야 된다.

주택 수리를 해서 단기간에 재판매(플리핑)하면 많은 돈을 번다는 부동산업자 말에 속아 투자를 했다가 손실이 발생하자 부동산업자를 상대로 사기 소송을 해서 최근에 승소한 사건이 있다.

구입자는 부동산업자의 플리핑 선전 광고를 인터넷을 통해서 접했다. 광고 내용은 집을 구입해서 수리한 후 재판매하면 짧은 시간에 많은 돈을 벌 수 있다는 것이다.

구입자는 샌프란시스코 근교에 1912 년에 건축된 주택을 480만달러에 구입했다. 부동산업자는 25 년 동안이나 역사적인 오래된 건물을 개조해서 재판매한 경험자이고, 시공업자 면허가 있으며 공사할 사람들을 보유하고 있다고 했다. 부동산업자는 주택 개조 예상 비용으로 90만달러를 요구했다. 이 돈만 투자하면 단 기간에 190만달러란 이익금을 벌 수 있다고 했다. 부동산업자는 구입자와 별도의 계약서가 필요 없다고 해서 계약서를 작성하지 않았다.

부동산업자가 추천한 설계사를 채용해서 주택 개조를 시작했다. 부동산업자의 일꾼들이 집을 헐어내고, 땅 정지 작업, 새 기초 공사를 했지만 부실 기초 공사였다.

구입자는 다른 설계사와 토목기사를 채용해서 검사를 한 결과, 집 기초를 다시 해야만 되었다. 이 때에서야 부동산업자는 무면허 시공업자라는 것을 알았다. 이로 인해서 공사는 몇 년 간 지연되었고 투자비용이 추가로 요구되었다.

첫 계획보다도 건물 면적을 더 확장함으로 2017 년에 완공했다. 2011~2012년 공사비용으로서447만7,249달러가 소요되는 작업이었다. 집 기초 공사 비용으로 62만달러의 비용이 지출되었다.

구입자는 계약 위반, 태만적 거짓 설명, 주인을 보호해 주어야 대리인 의무 위반, 사기로 소송을 제기했다.

배심원은 부동산업자가 계약 위반을 했지만, 모든 다른 불법 행위 청구는 구입자한테 책임이 있다고 판결했다. 법원은 부동산업자의 투자 예상 이익금으로 예정된 190만달러를 구입자에게 배상하라고 판결했다.

부동산업자는 항소했다. 고등법원은 확정 판결했다. 법원은 사기를 친 사람과 피해자 사이에 대리인 의무가 부여 되었을 때에는 광의적인 피해로 적용된다. 대리인이 개인한테 구입, 판매 또는 부동산 교환을 하도록 결정하는 “대리인 의무” 위반에 대해서는 예상 이익금에 대한 피해를 보상해야 된다.

이 사건에서 보면, 부동산업자가 구입자와의 협의에서 상당히 세부적으로 재수리 경비, 작업 내용, 그리고 부동산업자가 집 기초 공사를 잘못함으로써 추가 경비가 발생했다.

구입자는 부동산업자 설명에 의존해서 집을 구입했다. 부동산업자가 엉터리 조언을 하지 않았더라면 집을 구입할 이유가 없었다. 부동산업자로 인해서 발생한 집 기초 결함공사뿐만 아니라 관련된 모든 문제에 대한 배상 책임이 있다.

단기 재판매를 위해서 집 수리를 해야 할 경우에는 현재 건축법을 준수해야 된다. 옛날 집수리를 위해서 새 건축법에 맞추려면 건물의 다른 부분까지도 수리를 해야 할 경우도 있기에 비용이 초과될 수 있다.

그리고 특정 수리에 대해서는 건축 허가를 받아야 하는데도 건축 허가를 받지 않으면 불법 무허가 건물이 될 수 있다. 수리 항목, 작업 공정과 수리비용을 세밀히 조사해야 플리핑으로 이익을 볼 수 있다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>