모기지(주택담보대출) 심사 규정아 한층 강화된다. 앞으로는 기존의 신용카드와 자동차 등 대출 이력뿐 아니라 월세, 공과금, 통신요금 납부 내역 등도 신용 평가에 반영되기 때문이다.

18일 연방주택금융청(FHFA)에 따르면 국책 모기지 보증 기관인 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)이 새로운 신용점수 체계인 ‘밴티지스코어(VantageScore) 4.0’ 도입을 확정했다.

이는 미국에서 수십 년간 사실상 독점적으로 사용돼 온 ‘FICO 점수’에 이은 두 번째 공식 신용평가 기준으로 신용평가 심사의 새로운 장이 열렸다는 분석이다. 새 기준은 은행 등 모기지 대출을 제공하는 모든 금융기관들이 도입, 적용하게 된다.

새로운 신용평가 심사 기준은 소비자들에게는 양날의 칼이 될 전망이다.

신용카드와 자동차 대출 등은 잘 내고 있지만 월세와 공과금, 통신요금 납부 등은 재정적 이유나 부주의로 습관적으로 연체하거나 제때 내지 않는 신용자들은 신용 점수에서 타격을 받기 때문이다.

사실 대부분의 미국인들이 모르지만 전기세와 개스비, 심지어 잡지나 신문 구독 등의 납부 내역도 개인의 크레딧 리포트에 포함되는 경우가 많다. 이들 회사들이 소비자들의 페이먼트 납부 내역을 신용 평가 회사에 보내는 경우가 갈수록 늘고 있기 때문이다. 이들 회사들은 이같은 방법을 통해 소비자들의 납부 비율을 높이려 하고 있다.

기존의 FICO 점수는 은행 대출이나 신용카드 이용 이력에 기반해 신용도를 산정했기 때문에, 고정 수입은 있지만 전통적인 신용 거래가 없는 수백만 명은 대출 대상에서 제외돼 왔다.

밴티지스코어 4.0은 이러한 문제를 보완하기 위해 설계됐다. 통신비, 전기요금, 월세 등 매달 정기적으로 납부한 내역이 평가에 반영되면서, 기존에 신용 기록이 사실상 존재하지 않았던 3,300만명의 소비자가 새롭게 신용평가 대상에 포함된다.

연방 주택금융청은 크레딧 리포트에 포함되는 납부 기록 종류가 늘며 심사가 강화되는 측면도 있지만 그동안 신용 기록이 없이 주택 시장에서 소외됐던 많은 소비자들이 새롭게 주택을 살 수 있는 기회가 될 수 있다고 강조했다.

실제 연방 주택금융청은 3,300만명 중 약 1,300만 명이 신용점수 620점 이상을 기록하고 있으며, 이는 패니메이와 프레디맥이 요구하는 최소 대출 기준을 충족하는 수준이라고 밝혔다. 1,300만명 중 약 500만명은 재정적 주택구입 능력을 갖춘 것으로 분석됐다.

두 기관은 새로운 신용점수 체계를 실제로 적용하기 위해 내부 시스템 및 대출 가격 책정 구조 등에 나섰으면 올해부터 새 평가 체계를 반영한다는 계획이다.

연방 주택금융청은 이번 정책 변화가 신용 이력이 부족하거나 전통적인 금융거래 기록이 없는 소비자에게도 주택 구매의 기회를 넓혀줄 것으로 기대하고 있다. 특히 저소득층, 이민자, 젊은 세대 등 ‘신용 사각지대’에 놓여 있던 수백만 명이 모기지 시장에 새롭게 진입할 수 있을 것이란 기대감도 있는 것은 사실이다.

다만 모기지 업계 관계자는 “새로운 규정 도입으로 혜택을 받을 수 있는 소비자도 있지만 신용 점수가 더 하락하게 될 소비자도 많다”며 “앞으로 주택을 구매하려는 계획이 있다면 지금부터 아무리 소소한 페이먼트라도 제때 납부하고 연체기록을 남기면 안된다”고 강조했다.

<조환동 기자>