집값을 높이려는 의도로 실시한 과도한 리모델링이 바이어에게 오히려 불필요한 시설 취급을 받아 집값을 떨어뜨릴 수 있다. 수영장, 대형 야외 주방, 럭셔리 욕실, 고급 스마트홈 등 설치 비용이 많이 드는 설비는 유지비와 관리 부담 때문에 바이어들의 관심을 끌지 못하는 경우도 많다. 부동산 전문가들은 실용적이고 관리가 쉬운 시설이 집값 상승에 더 효과적이라고 조언한다. 주택 소유자나 셀러가 흔히 과대평가하는 리모델링 항목을 살펴본다.

■ 수영장… 유지관리비 부담

수영장은 고급 주택에서 여전히 인기 시설로 꼽히지만, 부동산 전문가들 사이에서는 실제 시장 가치 측면에서는 과대평가된 시설이라는 지적이 많다. 수영장이 주택 가치를 높인다는 주장도 많지만 대다수 부동산 전문가들은 수영장(인그라운드 형)이 집값을 올리는 효과는 1~3% 수준에 그치며, 지역에 따라서는 가치 상승 효과가 전혀 없을 수도 있다고 설명한다.

게다가 설치비와 유지 및 관리 비용까지 고려하면 수영장 설치에 따른 수익성은 ‘제로’인 경우도 있다. 일반적인 수영장 유지 관리비로 연간 약 2,000~3,000달러가 들며, 펌프나 난방 장치, 구조적 문제 등 각종 수리비용까지 추가되면 비용은 더욱 늘어난다. 또, 어린 자녀를 둔 바이어는 안전 문제를 이유로 수영장을 위험 요인으로 보며 꺼리는 경향도 있다. 부동산 전문가들은 “집값이 오를 것만 기대하고 수영장을 설치하는 것은 바람직하지 않다”라고 조언한다.

■ 과도한 야외 주방 시설…내구성 떨어져

코로나 팬데믹을 계기로 뒷마당 등에 야외 주방 시설을 설치하는 주택이 늘었는데 아직까지 그 인기가 여전하다. 간단히 그릴 주변에 고정형 선반과 조리대를 설치하는 방식부터, 각종 가전과 배관 설비를 완비해 실내 부엌을 통째로 밖으로 옮긴 것 같은 형태까지 규모와 디자인도 천차만별이다.

하지만 일부 주택 소유자는 고급 레스토랑급을 방불케 하는 야외 주방을 들이는 데 과도한 비용을 쏟기도 하는데, 투자 대비 주택 가치 상승 효과는 매우 미미하다. 예를 들어, 대형 야외 냉장고, 피자 오븐, 대규모 배관 설비 등을 갖추려면 4만 달러 이상이 들 수 있지만, 이런 투자액만큼 집값이 오르는 경우는 거의 없다. 또 이들 야외 설비는 야외 노출이 잦은 만큼 장비 내구성도 빠르게 떨어지는 단점을 안고 있다. 대부분의 바이어는 너무 과도한 야외 주방 시설보다, 정원 공간과 조화를 이루는 단순하고 실용적인 야외 조리 공간을 선호한다.

■ 럭셔리 욕실…지나친 기능 수익성↓

최신 고급 욕실 리모델링 트렌드는 바닥 난방, 스팀 샤워, 대형 욕조, 아로마테라피 시스템, 최고급 마감재 등 5성급 리조트를 방불케 한다. 베벌리힐스의 한 고급 주택은 ‘부부용 분리 욕실’이라는 신개념 욕실을 선보여 럭셔리 욕실의 ‘끝판왕’에 등극했다. 일반적으로 욕실 리모델링은 투자 대비 높은 수익을 내는 공사지만, 필요 이상으로 지나친 기능을 추가할 때 수익성을 떨어뜨린다.

리모델링 업계에 따르면 스팀 샤워, 아로마 시스템, 수입 대리석 등을 추가하면 리모델링 비용이 5만 달러를 훌쩍 넘기 쉽다. 그럼에도 불구하고 많은 바이어들이 이런 고급 설비를 관리비 부담으로 받아들여 높은 가격을 제시하지 않는다.

깔금한 디자인의 모던한 세면대, 품질 좋은 수도꼭지와 관련 설비, 효율적인 수납 구조 등이 거추장스러운 웰니스 기능보다 더 높은 투자 회수율을 보인다. 대부분의 바이어는 관리가 복잡한 설비보다 제기능을 하면서도 관리가 수월한 욕실 시설을 더 선호하기 때문에 집을 팔 계획이라면 폭넓은 수요층이 선호하는 실용적인 시설에 초점을 맞추는 것이 도움이 된다.

■ 스마트홈 기술… 너무 복잡하면 집값 발목

‘스마트홈’ 열풍이 여전히 거세지만, 시장에서는 관련 설비의 가치가 셀러의 기대에 크게 못 미친다는 지적이 많다. 조명부터 정원 스프링클러 시스템까지 집 전체를 자동 제어하는 고급 시스템은 설치비만 2만 달러 이상 들어갈 수 있다. 하지만 최근 스마트 홈 기술 변화 속도가 너무 빨라, 비싼 돈을 들인 설비가 구식이 되는 것이 시간문제라는 것이다.

주택 시장에서는 대부분 바이어들이 쉽게 이해하고 관리할 수 있는 단순한 스마트 홈 기능을 더 선호한다. 기본형 프로그램형 온도조절기, 보안 카메라, 스마트 도어벨 정도면 바이어의 관심을 끌기에 충분하다. 집 전체를 통합적으로 제어하는 복잡한 자동화 시스템은 오히려 바이어에게 부담감과 불안감을 줄 수 있다. 일부 고급 스마트 홈 설비는 사용하기 불편한 것도 단점이다. 스마트 기기에 익숙하지 않는 바이어는 오류 해결, 소프트웨어 업데이트, 기기 간 호환성 문제 등에 부담을 갖기 쉽다.

■ 집 전체 마루 바닥… 공간 선별해서 깔아야

마루 바닥에 대한 선호도는 여전히 높아, 원목 마루로 교체하면 평균 약 6,500달러의 주택 가치 상승 효과가 기대된다. 부동산 자료에 따르면 마루 바닥재는 투자비의 70~80%를 회수하는 효자 리모델링 항목이다. 하지만 너무 과도하게 설치할 경우 비용 회수율이 낮아지고 주택 판매성까지 낮아질 수 있다.

나무 바닥의 투자 수익률은 설치 공간, 기존 바닥 상태, 시공 품질에 따라 크게 달라진다. 욕실, 지하실처럼 습기가 많은 공간에까지 원목 마루를 깔 경우 오히려 가치 하락이나 관리 문제로 이어질 수 있다. 2층에 있는 침실에는 카펫이 여전히 실용적 전문가들의 의견도 많다. 특히 어린 자녀가 있을 경우 카펫이 층간 소음을 줄이는 데 도움이 되고, 바닥을 따뜻하게 유지해 생활 편의성이 높여준다. 부동산 전문가들은 “집 전체를 원목 바닥으로 통일하기보다는 거실 등 주요 생활 공간 중심으로만 원목을 설치하고 방의 용도와 습기 조건에 맞는 적절한 바닥재를 선택하는 것이 훨씬 효과적”이라고 조언한다.

■ 너무 큰 키친 아일랜드… 동선에 불편

최근까지도 키친 아일랜드 대형화 추세가 이어져 왔다. 그러나 부동산 전문가들은 일부 초대형 아일랜드가 오히려 주택 가치를 떨어뜨린다고 경고한다. 지나치게 큰 아일랜드는 동선을 방해해 주방을 답답하고 비효율적으로 보이게 하기 때문이다.

그럼에도 불구하고 많은 주택 소유주들이 무조건 큰 아일랜드를 설치하려는 경향을 보이고 있다. 주택 리모델링 전문가들에 따르면 아일랜드 주위를 기준으로 최소 36~42인치의 여유 공간이 필요하다. 기본적인 조리 작업을 불편하게 만드는 아일랜드는 집값을 높이기는커녕 오히려 가치를 떨어뜨리는 요인이 된다.

■ 수납 공간 부족한 워크인 클로짓…빈 침실에 불과

워크인 클로짓, 맞춤형 선반, 다락 및 지하 수납 공간 등 실용적인 수납 공간은 바이어들이 가장 선호하는 설비다. 충분한 수납은 집을 깔끔하게 유지할 수 있게 하고, 개인 물품 정리에도 도움을 주기 때문이다. 그러나 단순히 워크인 클로짓 공간만 있으면 집값이 크게 오를 것이라고 착각하는 주택 소유주도 많다.

선반이나 옷걸이봉 등 기본 정리 시스템이 없는 워크인 클로짓은 오히려 추가 설치 작업이 필요한 공간으로 여겨지기 쉽다. 수납 공간을 제대로 갖춘 워크인 클로짓을 설치할려면 수천 달러에 달하는 비용이 들 수 있기 때문에, 이 비용을 감안해 오퍼 가격을 제시하는 바이어가 많다. 또, 빈 공간만 있는 워크인 클로짓은 실용적인 수납 솔루션을 기대했던 바이어에는 마치 빈 방처럼 여겨져 실망감을 주기 쉽다.

<준 최 객원 기자>