“급등 지역 30년래 최다… 연착륙했던 과거와 달라”

“금리 올라가고
대출기준 강화되면
호황 곧 끝날것”

부동산 붐이 일고 있는 미국 지역 수가 55개로 늘어나 연방예금보험공사(FDIC)가 3일 부동산 거품 붕괴를 경고하고 나섰다.
FDIC는 이날 발표한 보고서에서 연방주택기업감독청이 분석하는 362개 메트로폴리탄 지역 중 15%가 2004년 말 현재 최근 3년간 집 값이 30% 이상 올랐다고 밝혔다. 이 가격 상승률에는 인플레이션이 적용돼 있다.
부동산 붐이 일고 있는 지역 비율은 집 값 자료가 수집되기 시작한 30년 중 가장 높은 것이다. 또한 1980년대말 부동산 호황 때 비율보다도 두 배 이상 수준이다.
FDIC 경제학자인 신시아 앤젤과 노먼 윌리엄스는 “최근 자료를 참고할 경우 현재 크레딧 시장 상황은 거품이 붕괴되지 않고 연착륙했던 과거 부동산 호황기 때와 상당히 다르다”며 “금리가 오르고 대출자가 대출 기준을 강화하기 시작하면 부동산 호황도 끝날 것”이라고 밝혔다.
FDIC 경제학자들은 1978∼1998년에 지역 부동산 붐의 17%만이 거품 붕괴로 끝을 맺었다고 분석했다. 거품 붕괴란 5년에 걸쳐 보통 때 집 값보다 15% 이상이 떨어지는 걸 말한다.
FDIC는 “아주 많아진 부동산 붐 지역 수와 위험한 크레딧 환경을 포함한 현재 부동산 시장의 질을 고려할 경우 지역 변수보다는 국가 전체 변수가 집 값을 끌어올리고 있다”며 “국가 변수가 더 큰 작용을 한다면 지켜봐야 할 가장 중요한 요소는 주택 수급, 가격, 모기지 대출 조건이 될 것”이라고 말했다.
FDIC는 이밖에 다른 위험 요소로 ▲치솟는 신축주택 가격 ▲더 높아진 변동금리 모기지 의존도 ▲이자만 내는 모기지 납부 계획 활성화 ▲서브프라임 모기지 대출 성장을 꼽았다.
FDIC는 투자용도로 집을 구입하는 게 늘어나는 것도 부동산 시장의 투기화가 더 많이 진행되고 있는 증거라고 밝혔다.

<김호성 기자>