몇해 전부터 한국정부는 외환보유고의 증가와 환율하락으로 인해 한국민의 해외부동산취득에 장애가 되었던 여러 규제들을 완화하였고 한국내 부동산투기억제책으로 인해 투자처를 찾지 못한 투자금들이 미국 등 해외부동산취득으로 많이 이동하였습니다. 이러한 해외부동산투자가 본격화되고 활발히 진행되면서 일반에게 알려진 오해는 미국 등 해외부동산투자에는 세금이 거의 붙지 않는다는 인식들이 만연하였으나 이는 한국의 실정법과 배치되는 것으로서 최근 한국국세청에서는 한국민의 해외부동산 투자시 주의해야할 법적 문제와 세금문제를 계도하는 보도자료(해외부동산과 세금)를 발표하는 등 이에 대한 단속을 강화하고 있습니다. 이에 본 칼럼에서는 이러한 국세청의 공식유권해석을 바탕으로 미국등 해외부동산 취득시 문제되는 법률문제와 세금문제에 대해 이를 설명드리고자 합니다.

우선 해외부동산 취득·보유·처분 시 세무절차와 관련하여 어떤 절차를 거쳐야 하는지 개괄적인 프로세스를 살펴보면 다음과 같습니다. 해외부동산 취득 등에 따른 제 절차는 외국환 송금 및 회수에 따른 은행절차와 해외부동산과 관련하여 발생된 소득에 대한 세무절차로 나눌 수 있습니다. 먼저 해외부동산취득계약을 하면 외국환거래은행에 해외부동산 취득 신고를 해야 하고 이때 취득대금을 해외에 송금할 때마다 납세증명서(전국세무서에서 발급)를 위 지정거래외국환은행에 제출해야 합니다. 그리고 이렇게 취득한 해외부동산은 취득 후 3개월 이내에 위 지정거래외국환은행에 취득보고서를 제출해야 합니다. 취득 후에는 일정시점마다 사후관리서류를 위 은행에 제출해야 하고 특히 해외부동산을 통해 얻은 임대소득에 대하여는 다음연도 5월달에 거주지 관할세무서에 종합소득세 신고 및 납부를 해야 합니다. 해외부동산 처분양도시에는 3개월 이내에 처분보고서를 위 은행에 제출해야하고 해외부동산을 처분한 달의 말일부터 2월이내에 부동산 양도소득세 예정신고납부를 거주지 관할세무서에 한 후 처분연도의 다음연도 5월달에 부동산 양도소득세 확정 신고납부를 해야 합니다. 다음으로 해외부동산 취득, 보유, 처분 등 각 단계별로 발생되는 세금에는 어떤 종류가 있는지 살펴보면, 한국거주자(한국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외부동산을 취득·보유·처분할 경우에 각 단계별로 한국내 납세의무를 이행하여야 합니다. 취득단계에서는 부동산취득자금이 증여로 받은 경우 증여세를 부담하고, 부동산보유시에는 임대소득 등을 얻게 된다면 종합소득세를 내어야 하고, 부동산 양도시에는 경우에 따라서 한국에서도 부동산양도차익에 대해 일정부분 양도세를 부담해야 할 경우가 있습니다. 자세한 세율과 내용은 다음 주에 자세히 설명 드리도록 하겠습니다.
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이세중<변호사.법무법인 비전>