한 달 후에 있을 아기의 돌잔치에 필요한 떡을 미리 주문해야 하는데 잘한다고 소문난 두 떡집이 있다고 하자. 두 집다 떡맛은 좋아 가격이 문제였다. A떡집은 오늘 계약하면 100달러라고 한다.
그런데 B떡집은 앞으로 재료값이 좀 떨어지면 90달러 정도에 해 줄테니 먼저 오늘 계약을 하고 주문을 하라고 한다. 여기서 어느 집의 떡값이 싼가 라고 질문하면 많은 독자들은 실소를 금하지 못 할 것이다.
왜냐하면 비교 자체가 불가능한 것을 비교하라고 하기 때문이다. 그러나 주택융자의 현실에서는 놀랍게도 아주 많은 사람들이 B떡집이라고 답을 하면서 B에게 주문을 하는 것을 보았다. 나중에 돌잔치가 임박하여 계산을 하려고 하면 떡집 주인은 그 사이 재료값이 올랐으니 110달러를 낼 것을 요구할 수도 있다.
이때 손님은 잔칫날이 얼마 남지 않아 다시 다른데 주문 할 수도 없고 어쩔 수 없이 110달러를 지불하고 떡을 사야한다. 기분 좋아야 할 아기의 돌이 떡값 때문에 영 찜찜하기 짝이없는 잔치로 변할 수가 있다. 조건을 확정하지 않은 채 주문, 계약을 하였을 때 일어날 수 있는 일이다.
주택융자에 있어서도 융자를 신청하는 순간에 이미 이자율과 포인트/론피등 융자 제반조건들이 확정되어 있어야 한다. 이때 이자율을 확정하는 것을 이자율 락인(lock-in)이라고 한다. 융자를 신청하기 전에 서로 합의한 이자율을 융자신청과 동시에 락인을 함으로써 향후 3~4주의 융자진행 기간의 시중금리 변동에 관계없이 확정된 이자율로 융자를 받을 수 있게 된다.
이자율을 락인하지 않으면 손님은 여러 가지 리스크에 스스로를 노출시키게 된다. 우선 금리 변동의 위험에 노출된다. 금융시장은 일반인이 생각하는 것보다 훨씬 더 변동성이 크고 위험하다. 각종 채권시장의 작동원리가 복잡하며 가격에 영향을 끼치는 요소가 너무 많아 단기적 변동을 예측하기는 거의 불가능하다. 혹자는 경제동향을 잘 파악하면 금리를 예측할 수 있다고 하는데 이는 금리 예측전문가들의 일이지 일반인이 할 수 있는 영역이 아니다.
둘째로 거래 상대방 즉 융자담당자와 관련된 리스크이다. 락인을 하지 않고 융자를 진행하면 향후 시중금리가 올라가면 그 올라간 많큼 고스란히 손님의 이자율도 올라가겠지만, 반대로 시중금리가 내려갈 경우에는 융자담당자가 손님의 이자율도 그 많큼 내려서 적용시켜줄지 의문이다. 따라서 손님의 입장에서는 이자율 락인을 함으로써 이러한 리스크 없이 홀가분하게 융자를 받을 수가 있다.
이자율 락인을 할 수 있는 기간은 30일, 45일, 60일, 180일, 360일 이상 등 아주 다양하며 은행마다 다르다. 180일 이상 장기 락인은 보통 신규주택일 경우에만 허용한다. 일반적으로는 30일, 45일, 60일 등 에스크로 진행기간에 맞춰 락인기간을 정한다. 락인을 하는데 들어가는 비용은 따로 없으며, 락인기간에 따라 포인트가 다르게 적용된다.
예를 들어 30일 락이 6%에 1포인트(융자금액의 1%)라면, 45일 락은 6%에 1.125포인트 정도 된다. 그러나 이도 은행마다 상품마다 다를 수 있다. 만약 락인 기간이 만기가 될 때까지 에스크로를 종료하지 못하면 락을 연장해야 하는데 15일에 보통 융자금액의 0.125% 정도 비용이 든다. 그러나 락인기간이 만기되어도 모기지 금리가 락인된 금리보다도 내려가 있을 경우에 비용없이 연장할 수 있다.
(213)393-6334
스티브 양