팜스프링스 근처에서 사업을 하는 김 선생은 LA 한인타운이나 다운타운에 콘도를 하나 구입할 계획이 있었다. 우선 콘도들의 가격이 많이 빠져 구매에 좋은 기회라고 생각을 했다. 또한 사업차 자주 올라오는 한인타운에서 지인 및 친척들과 어울리다보면 시간이 늦어질 뿐만 아니라 음주운전 문제 때문에 호텔에 머무는 경우가 잦았던 것이다. 그리고 무엇보다도 인근 대학원에 다니는 딸아이에게 보다 좋은 거처를 마련해 주고 싶었던 속내도 있었다. 이럴 경우에 싼 이자율로 융자가 되겠냐고 문의를 해오셨다.
물론 이 경우를 주거주용(primary residence or owner occupancy)으로 융자를 하기는 불가능하다. 팜스프링스에 집과 사업이 있는데, 사업체는 그대로 둔 채 집만 세놓고 LA로 이사 온다는 것은 말이 안 되기 때문이다. 그렇다고 이자율이 비싼 투자용으로 융자를 할 수는 없는 노릇이다. 왜냐하면 실제로 임대를 놓을 생각이 없기 때문이다. 따라서 이러한 경우에는 2nd home 즉 별장용으로 주택융자를 받을 수가 있다. 별장용 주택융자의 이자율은 주거주용 보다는 다소 높지만 투자용 주택 융자보다는 훨씬 싸다. 주택융자에 있어서 2nd home이란 vacation home, weekend home 즉 별장을 말하며 투자용/임대용 주택(investment property)과는 다른 의미다.
별장용으로 주택융자를 받기위해서는 융자은행이 보기에 구입하려고 하는 주택이 별장용으로 합당한 조건을 갖추고 있어야 한다. 현 거주지와 어느 정도 거리가 떨어져 있어야 하며 바닷가나 스키장 등 휴양지에 위치해 있으면 두 말할 필요도 없이 별장용으로 융자가 된다. 그러나 현 거주지와 멀리 떨어져 있지 않다고 해서 불가능한 것은 아니다. 예를 들면 행콕팍에 살면서 25마일이 채 안되는 맨해턴비치가에 인접한, 문을 열면 바로 해안가인 콘도나 하우스를 별장용으로 융자하는데 문제될 이유가 없다. 또한 위의 예와 같이 주택이 휴양지에 위치해 있지 않더라도 2nd home으로 써야 하는 합당한 이유를 제시하면 충분히 별장용으로 융자를 할 수가 있다.
김 선생의 경우엔 사업상 잦은 LA 방문, 많은 친척 및 지인들의 LA 거주, 한인타운의 한인마켓, 한식당 등 많은 한국적 문화의 밀집 등을 이유로 2nd home의 필요성을 강조하여 큰 무리없이 별장용으로 융자를 받을 수 있었다.
2nd home 주택융자는 하우스, 타운하우스, 콘도 등이 가능하며 2유닛 이상은 허락하지 않는다. 다운페이먼트는 최소 20%가 필요하며, 융자금액에 따라 소득증명 없이 융자가 가능할 수도 있다. 이자율은 주거주용보다는 30년 고정기준으로 약 0.25% 정도 비싸지만, 투자용보다는 약 0.375% 이상 싸다.
주택융자를 신청할 때 손님은 그 주택이 주거주용인지, 별장용인지, 투자용인지 세 가지 중 하나로 구분하여 융자를 신청해야 한다. 세 가지 경우에 따라 요구하는 다운페이먼트 정도, 융자상품, 구비서류, 이자율 등이 모두 달라질 수 있기 때문이다. 세 가지 경우를 구분하는 가이드라인이 따로 있는 것은 아니다. 다만 위에서도 언급하였듯이 은행이 보기에 합당한 이유가 있어야 한다. 현재 사는 집을 세놓고 같은 동네에 더 작은 집을 사서 이사를 하려는 경우 그 이유를 제시하고 주거주용으로 큰 어려움 없이 융자를 받을 수 있다. 예를 들어 아이들이 커서 타주의 학교로 진급을 하여 더 이상 큰집이 필요 없는 경우가 대표적이다.
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스티브 양