부동산 경력 15년이 넘는 베테런 에이전트로부터 다급한 목소리의 전화가 왔다. 에스크로 종결이 얼마 남지 않았는데 갑자기 융자에 문제가 생겨서 거래가 취소될 지경에 이르렀다는 것이다. 융자회사(브로커)를 통해서 신청한 융자가 은행의 심사기준이 갑자기 바뀌는 바람에 더 이상 진행될 수 없게 되었다는 것이다. 옛날 심사기준으로는 승인을 받았으나 새로운 기준이 적용되면서 승인을 받을 수 없게 된 것이다.
황당하지만 있을 수 있는 일이다. 융자회사를 통해서 융자를 신청했을 경우 일부 은행은 사전 통보 없이 갑자기 바뀐 심사기준을 이미 신청이 들어와 있는 건에도 적용하는 경우가 많다. 특히 이자율이 락인이 되어 있지 않을 경우에는 더욱 그렇다.
지속되는 주택가격 하락, 채무 불이행 비율 증가, 은행 수익성 악화에 따라 은행들은 일주일이 멀다하고 융자심사 기준을 강화하고 있는 실정이다. 특히 자영업자가 많아 소득증명 서류 준비가 취약한 한인들의 경우 주택융자 받기가 더욱 힘들어지고 있는 현실이다.
융자금액이 컨포밍 융자 한계 즉 41만7,000달러를 넘어설 경우 거의 모든 은행이 소득증명 서류를 요구하고 있다. 두 말할 필요도 없이 다운페이먼트 기준도 점점 더 강화되고 있다.
이러한 상황에서 조금이라도 더 안전하게 그리고 확실하게 주택융자를 받는 방법은 은행으로부터 pre-approval letter를 미리 받아 놓는 것이다. Pre-approval letter는 융자 에이전트나 융자 담당자가 크레딧 리포트만 떼보고 발행해 주는 PQ(pre-qualification) letter와는 천지차이다. Pre-approval letter는 은행의 심사담당자의 승인이 있어야 발행할 수 있다. 따라서 손님은 정식적으로 융자신청을 해야 한다. 즉 집을 보러 다니거나 오퍼를 넣기 이전에 융자부터 신청해서 승인을 받는 셈이다.
Pre-approval letter를 받기 위해서는 손님의 개인정보, 직업정보, 연소득, 은행잔고, 예상 구입가격, 예상 다운페이먼트 정도 등의 정보가 필요하다. 이들 정보를 가지고 융자신청을 하여 파일이 융자심사부서로 넘어가면 빠르면 2~3분 오래 걸리면 48시간 이내에 융자승인 여부가 결정된다.
이를 근거로 pre-approval letter 혹은 POS(point of sales) approval letter가 발행된다. 이때 융자상품, 이자율, 포인트 등은 결정하지 않아도 된다. 또한 제반 증빙서류도 당장 제출할 필요가 없다. 다만 손님의 진술을 근거로 은행이 조건부 승인을 해 주돼 추후 그 조건들을 충족시켜 주면 최종 승인을 해 주겠다는 것이다. 조건들의 대부분은 손님의 자격요건과 관련되지 않은 것들이어서 최종 승인 여부에 크게 영향을 미치지 않는다.
이렇게 조건부 융자승인을 받은 ‘준비된 손님’이 원하는 주택을 찾아서 에스크로를 열면, 감정을 하고, 융자상품, 이자율, 포인트 등을 최종 결정하고 바로 융자계약 서류들을 만들 수 있게 된다.
Pre-approval letter는 한번 발행하면 보통 4개월 정도 유효하며 이자율이 락인되어 있으면 중간에 심사기준이 강화되어도 보호받을 수 있는 것이 최대의 장점이다. 부동산 에이전트이든 손님이든 마지막 순간에 융자가 안돼서 거래를 성사시킬 수 없을 때만큼 허탈한 경우가 없다.
Pre-approval letter는 이러한 걱정을 없애주는 아주 좋은 방법이다. 특히 요즘 같은 주택융자 환경에서 pre-approval petter의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.
(213)393-6334
스티브 양
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