최근 주택가격의 하락은 그동안 구매를 미루어 왔던 많은 사람들에게 내집 마련의 아주 좋은 기회를 제공해주고 있다. 하지만 주택융자의 조건이 무척 까다로워짐에 따라 다운페이먼트를 착실히 준비하지 못한 사람들에게는 싼값의 집도 그림의 떡이 될 수밖에 없게 되었다. 또한 과거의 사소한 실수로 크레딧 점수가 나빠진 사람들도 융자 받기가 훨씬 더 어려워졌다. 그러나 크레딧 점수가 나쁘고 다운페이먼트가 준비되어 있지 않다 해서 내집 마련을 완전히 포기하는 것은 성급한 결정이다. 연방 정부기관인 HUD(Department of Housing and Urban Development) 소속 FHA(Federal Housing Administration)에서는 이와 같이 다운페이먼트와 크레딧이 부족한 사람들도 주택융자를 받을 수 있도록 보증을 서주고 있기 때문이다. 이를 통상 FHA융자라고 한다.
FHA 융자의 가장 큰 장점은 3%의 적은 다운페이먼트로 융자가 가능하다는 것이다. 이것 조차 가족이나 친척에게서 받은 돈이라 해도 상관이 없다. 또한 크레딧 점수는 560점 이상만 되면 융자가 가능하다. 일반융자가 소득증명이 가능한 컨포밍 융자일 경우 최소 크레딧 660점에 최소한 5%, 620점에 25%의 다운페이먼트를 해야 하는 것과 비교해서는 큰 혜택이 아닐 수 없다. FHA 융자는 주 거주용만 가능하고, 1-4유닛, 콘도 등 대부분의 주택형태를 대상으로 한다. 융자상품은 30년, 15년 고정을 비롯 5, 7년 등 하이브리드 변동도 가능하다. 그러나 이자만 내는 상품은 없다. 이자율은 일반 융자와 별차이가 없다. FHA 융자는 FHA가 직접 돈을 빌려주는 것이 아니고 일반 렌더들이 대출을 꺼리는 사람들도 융자를 받을 수 있도록 FHA가 보증을 서주는 융자이므로 이 보증비용을 손님이 부담해야 한다. 보증비는 융자할 때 일시불로 융자금액의 1.5%정도를 내야 하는데 이 금액도 융자를 해준다. 그리고 연 약 0.55% 정도의 MI(Mortgage Insurance) 프리미엄을 매달 납부해야 한다. 이 MI 프리미엄은 일반 융자에서도 다운페이먼트가 20% 이하인 경우에는 발생된다.
이러한 FHA 융자의 혜택을 받기 위해서는 지난 2년 동안 충분한 소득보고가 되어 있어야한다. 바로 이 조건 때문에 많은 한인들이 FHA 융자를 이용하지 못하고 있는 것이 사실이다. FHA 융자는 일반 융자에 비하여 소득대비 부채비율(DTI, Debt to Income Ratio) 가이드라인이 다소 낮은 편이다. 다시말해서 소득이 많아야 한다는 뜻이다. 크레딧이 좋고 다운페이먼트가 많은 일반융자에 비하여 더 많은 소득을 요구하는 것은 어쩌면 당연한 논리일지 모른다. 이 때문에 FHA 융자는 부모형제 등 여러 사람이 동시에 co-borrower가 되어서 융자를 많이한다.
약 40만달러 집을 3% 다운으로 사기 위해서는 30년 고정 6.5%로 계산했을 때 월 약 7,500달러의 세금보고 기록이 있어야 한다. 50만달러의 집은 월 9,300달러 정도의 소득보고가 필요하다. 만약 자동차 페이먼트나 학자금, 그레딧카드 페이먼트가 있다면 그 금액의 약 2.3배 정도의 월소득이 더 필요하다. 따라서 FHA 융자를 받을려는 사람은 미리 미리 월 페이먼트를 줄여 놓는 것이 아주 중요하다. FHA 융자는 결국 충분한 소득보고는 되어 있으나 당장 다운페이먼트가 부족하거나 크레딧 점수가 안 좋은 사람들에게는 안성맞춤이다. 그러나 소득보고가 넉넉히 안 된 사람들은 아직도 10% 정도의 다운페이먼트로 융자가 가능한 일반융자를 이용하는 수밖에 없다.
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스티브 양
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