서브프라임 사태와 전체 금융권의 신용경색, 게다가 경기침체까지 겹쳐지면서 부동산의 하락과 냉각상태가 장기화 되고 있다. 이런 상황에서 모기지 점보론(41만7,000달러 이상)은 극단적으로 펀드가 부족한 현상에 접어들게 됐고, 이로 인해서 캘리포니아처럼 주택가격이 높은 지역에서는 주택매입 융자뿐만 아니라 재융자마저 완벽히 막히면서 부동산 시장의 위축을 가중시키고 있는 실정이다.
한시적으로 점보시장을 커버하기 위해 ‘점보-컨포밍’이라는 프로그램을 정부 모기지 공사가 운용하고 있지만 융자 승인심사가 ‘full doc’의 형태로 진행되기 때문에 출처 증명과 인컴 증명을 모두 통과할 수 있는 경우가 극소수에 불과해서 현실적으론 거의 도움이 안 되고 있다.
그렇다고 은행들이 자체적으로 운용하고 있는 포트폴리오 형태의 일반 점보론이라도 원활한 상태라면 도움이 되겠지만 이마저도 전혀 다를 바 없는 심사기준을 갖추고 있으며 이자율마저 9% 안팎으로 형성되고 있어 전혀 가동이 안 되고 있는 상황이다.
물론 간혹 인컴 증명의 서류 없이 점보 융자가 가능한 경우도 있긴 하지만 낙타가 바늘구멍 통과하는 것처럼 어려워서 전체융자 수요자들을 위한 점보융자는 작동하지 않고 있다고 보는 것이 옳다.
이러한 점보 융자 시장의 붕괴 현상은 부동산 시장의 회복을 더욱 더디게 만드는 원인으로 작용하고 있다. 뿐만 아니라 주택의 현금 지분(equity)을 크게 확보하고 있는 고가 주택 소유주들이 이러한 현실로 인해 이미 막혀버린 2차 에퀴티 융자와 더불어 현금 인출 재융자마저 받을 수 없는 상황이라 경제 전반의 유동성 마비를 부추기고 있는 실정이다.
물론 컨포밍 융자 한도를 크게 상향시키겠다는 정책이 발표됐고 이는 곧 실행에 옮겨질 것이 확실하다. 그렇게 되면 60만달러를 상회하는 융자액까지 모두 컨포밍 융자가 되므로 외형상 획기적인 변화가 될 것이고 자금부족과 유동성위축에 시달리고 있는 은행들도 숨통을 트일 것으로 보인다.
융자 소비자들도 좀 더 큰 주택을 낮은 이자율의 컨포밍 융자로 취득할 수 있고 기존 주택 소유주들의 재융자 확산도 가능해지는 변화를 가져 올 것이다. 그러나 이러한 외형적 변화의 긍정적인 요소들이 현실적인 도움의 도구로 적용되기 위해선 필히 수반돼야 할 조건이 한 가지 있다.
현재의 컨포밍 융자에서 아직도 존재하고 있는 인컴 증명의 면제방법(stated income)이 지속적으로 가능해야 한다는 것이다. 그렇지 않고 점보 컨포밍처럼 full document의 심사기준이 되면 이 또한 실효성 없는 정책이 되고 말 것이다.
(213)792-5133
제이 명
<론팩 모기지 대표>
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