미국식 모기지 제도에 익숙지 않는 많은 한인들은 주택융자와 관련된 용어, 절차, 관련기관들의 역할 등에 대해 잘 알지 못하는 것 같다. 특히 주택융자를 받을 때 융자회사(브로커)를 통하는 것과 본인이 직접 은행(렌더)을 찾아가서 신청하는 것이 무엇이 다른지를 물어오는 손님이 너무 많다. 또 브로커들은 여러 렌더들로부터 홀세일로 이자율을 받아오기 때문에 손님이 직접 렌더에게 가서 융자를 받는 경우보다 더 싼 이자로 융자를 받을 수 있다고 하는데 맞는 말인지를 물어오는 손님들도 많다.
오늘은 이러한 질문들의 대답에 앞서 각종 융자 서비스 제공자들의 역할을 기준으로 그 차이점에 대해 알아보기로 한다.
미국에서 주택융자가 이루어지는 과정을 간단히 요약하면 (1)영업/상담 (2)신청서 접수/시스템 입력/시스템 심사 (3)프로세싱 (4)최종 심사 (5)펀딩/클로징의 다섯 단계로 크게 나눌 수 있다.
1, 2단계의 일을 하는 사람들을 보통 론오피서 혹은 론 컨설턴트라고 부른다. 영업을 통해서 손님을 찾고 자격 요건, 상품의 특성과 이자율에 대해서 상담하고 신청서를 접수받아 시스템에 입력한 후 시스템 승인을 받아내는 일까지를 주로 한다.
3단계 즉 프로세싱 일을 하는 사람을 프로세서라고 하는데 손님 및 관련 기관들을 접촉하여 각종 서류들을 챙기는 일을 한다. 일부 프로세서들은 2단계 일을 같이 하기도 한다. 론오피서와 프로세서는 은행 주택융자 부문의 리테일 디비전에 소속된 직원일 수도 있고 융자회사(브로커 사무실)의 직원일 수도 있다.
4단계 최종 심사를 하는 사람을 underwriter라고 하는데 제출된 서류들을 심사기준에 따라 심사하고 최증 승인여부를 결정하는 사람들로 렌더 소속이다. 5단계 펀딩이란 융자 승인을 받은 신청인에게 돈을 보내는 것을 말한다.
4, 5단계 업무를 하는 기관을 모기지 렌더라고 한다. 즉 렌더란 심사를 거쳐 최종 승인을 얻은 융자 신청인에게 자금을 제공하는 자를 말한다. 이러한 렌더는 리테일 렌더, 홀세일 렌더, 디렉트 렌더 등으로 구분되기도 한다.
먼저 리테일 렌더는 위의 다섯 단계 서비스를 직접 다 제공해 주는 렌더이다. 우리가 많이 듣는 대형 은행들 즉 웰스파고, B of A, 체이스 등이 현재 대표적인 리테일 렌더로 직원(론오피서)을 직접 채용하여 융자를 origination하고 프로세싱, 펀딩의 과정을 모두 처리하는 기관들이다.
반면 홀세일 렌더는 위의 다섯 단계 과정 중 첫 세 단계의 과정은 남에게 맡기고 즉 소위 outsourcing하고 자기는 프로세싱의 일부, 심사와 펀딩만 하는 렌더를 말한다. 이 처음 세 단계의 과정, 즉 손님 상담에서 융자 프로세싱까지만의 서비스를 제공해 주는 자들을 모기지 브로커 혹은 융자회사라고 부른다. 브로커는 심사와 펀딩을 하지 않기 때문에 렌더가 아니다. 지금은 역사 속으로 사라진 워싱턴뮤추얼, 컨트리와이드, 인디맥뱅크 등이 대표적인 홀세일 렌더였고 Greenpoint, Flagstaff 등이 현재 대표적인 홀세일 렌더들이다. 그러나 대부분의 모기지 렌더들은 리테일 디비전과 홀세일 디비전을 동시에 두고 있기 때문에 리테일 렌더임과 동시에 홀세일 렌더들이다. 서브프라임 사태 이후 많은 대형 모기지 렌더들은 홀세일 영업을 중단하거나 대폭 축소한 상태이다.
따라서 최근에는 브로커를 통해서 위에 나열한 대형 모기지 렌더로부터 펀딩을 받는 경우는 흔하지 않다. 다만 대형 렌더들과 계약하여 심사와 펀딩을 자신들의 이름으로 하되 펀딩 후 곧바로 노트를 대형 렌더들에게 팔아넘기는 렌더들이 있는데 이를 디렉트 렌더 혹은 코레스펀던트 렌더라고 부르기도 한다.
스티브 양 <웰스파고 론오피서>
(714)808-2491
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