리스 때문에 마음고생을 하는 한인 사업주들이 많다. 심지어는 십 수 년간 일군 비즈니스를 하루아침에 문 닫는 경우도 있다.
바이어가 업소를 인수하고 야심차게 사업을 시작했다. 리스 기간은 5년에 옵션 기간도 있었다. 이 정도만 무난한 계약이었다.
바이어는 장사를 잘했다. 리스 기간 5년이 끝나자 건물주에게 옵션 기간을 요청했다. 건물주는 계약서 내용대로 5년의 옵션을 더 주기로 했다. 하지만 옵션 조건이 문제가 되었다. 월 4000달러 하던 임대료가 8000달러가 되었다. 계약서에는 옵션 기간이 있었지만 조건은 없었다. 계약서에 옵션을 사용할 경우 공정 시장 가치(fair market value)에 기준을 둔다거나, 아니면 최대 몇 퍼센트를 올린다는 문구가 있었어도 허무하게 당하지 않았을 것이다.
몇 달 버티기는 했지만 결국에는 사업장을 비울 수밖에 없었다. 나중에 보니 건물주의 친척이 장사를 하고 있었다. 계약 당시 셀러와 에이전트의 말만 믿고 사인을 한 게 실수라면 실수였다.
“건물주는 워낙 돈이 많아 임대료 정도는 큰 신경을 안 쓴다”. 리스 계약을 앞두고 바이어가 제법 듣게 되는 말이다. 그런데 머지않아 돈 많은 사람이 얼마나 무서운지 알게 된다. 그 때는 건넨 수십만 달러의 권리금은 이미 날아간 다음이다.
리스 계약을 요령있게 하는 방법을 알아보자. 전문가인 변호사의 도움은 필수다. 사인하기 전 변호사에게 리뷰를 맡긴다. 몇푼 아끼려다가 나중에 대형 사고가 날 수 있다. 리스 용어는 단순한 것 같아도 그래도 법률 용어다. 일반인들이 자주 접하는 단어가 아니라는 것이다. 쉽게 사용하는 단어를 잘못 해석해 계약 내용이 달라질 수 있음을 명심하자.
건물주에게 잘 보이는 팁 하나 더. 상대방이 여자라면 입은 옷이 잘 어울린다고 말해주고, 남자라면 사무실의 분위기를 칭찬한다. 좋다는 데 인상을 쓸 건물주는 어디에도 없다. 이쯤 되면 절반의 성공을 거둔 셈이다.
그렇다면 리스 기간은 얼마가좋을까. 무조건 길다고 좋은 게 아니고 업종에 따라 다르다.
적정 리스 기간에 따라 업종을 세 종류로 나눠보자. 먼저 A급 업종. 길면 길수록 좋은 업종들이다. 최소 5년 이상에 옵션도 5년 이상이어야 한다. 주정부의 라이선스가 있어야 하거나 아니면 기계나 장비 등 투자가 많이 되는 업종이다. 리커스토어, 세탁소, 코인런드리 같은 업종이다. 물론 권리금이 많이 붙어 있다. 천재지변이 일어나지 않으면 장사가 안되기 힘들다. 나중에 팔기도 어렵지 않은 업종이다.
B급 업종은 5년 정도에 옵션 5년 정도, 어쩌면 좀더 짧아도 될지 모르겠다. 커피샵이나패스트푸드점, 소규모 식당 등이 주 업종이다. 라이선스 취득이 그리 어렵지 않아 옆 장소로 치고 들어 올 수 있다. 상황에 따라 ‘케이스 바이 케이스’.
C급 업종은 셀러스 퍼밋만 있으면 오픈이 가능한 업종인 옷가게, 신발가게, 휴대폰 가게, 일반 사무실 등이다. 별다른 인테리어가 필요하지 않고 신발가게라면 진열대 정도만 있으면 된다. 신발가게의 리스를 5년으로 못 박는 것은 무리다. 2~3년 정도라면 큰 무리가 없다. 나중에 장사가 안되면 임대료는 부메랑이 되어 업주를 압박할 수 있기 때문이다. 장사가 잘된다면 리스 기간이 끝나고 새로운 계약을 맺거나, 건물주가 나가라고 하면 새로운 장소를 물색하면 된다. 어차피 창업에 큰돈은 안 들어가고 신발가게의 권리금은 그리 쳐주지 않기 때문이다
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