우리가 집을 사거나 팔 때 마지막 단계로 세틀먼을 하게 된다. 그리고 세틀먼을 담당하는 회사는 타이틀 컴퍼니나 변호사 사무실에서 하게 된다. 그런데 정작 바이어나 셀러의 입장에서는 타이틀회사와의 접촉이 거의 없기 때문에 도대체 타이틀 회사가 어떤 일을 하는지가 궁금해질 때가 있다. 그래서 오늘은 타이틀회사에서는 집 매매에 관하여 어떤 일을 하는지를 알아 보도록 하겠다.
우선 타이틀 회사는 집 매매의 마지막 단계인 클로징에 관한 전반적인 일을 맡아서 한다. 우선 집을 매매하기 위해서는 그 집이 매매하기에 적합한 상태인지를 확인해야 한다. 여기서 집의 상태를 확인한다는 것은 그 집의 물리적인 측면을 얘기하는 것이 아니라 법적인 상태를 말하는 것이다. 즉, 집 문서상 다른 특별한 문제가 없는지를 확인하게 된다.
일단 집문서의 문제가 없어야지 매매가 가능하다. 예를 들자면 셀러가 집을 수리하고 그 공사비용을 지불하지 않아서 공사업체가 그 집에 Lien을 걸었다고 가정하자. 그러면 이러한 Lien은 집에 붙는 것이지 집 주인에게 붙는 것이 아니라 만약 집 주인이 바뀐다면 그 책임은 고스란히 새 주인이 떠맡게 되는 것이다. 따라서 이러한 불상사를 없애기 위해서 타이틀 회사는 집문서를 지난 60년 전 기록까지 조사하게 되고 그 결과에 조금이라도 문제가 있는 경우에는 그 문제해결을 하기 위해서 여러 가지 일을 하게 된다. 하지만 그러한 문제가 있다고 무조건 매매가 불가능하지는 않다. 그런 문제가 있다 하더라도 바이어가 그 문제가 무엇인지 알고 또 그 문제가 있음에도 불구하고 구입을 진해하기를 원한다면 매매는 가능하다. 물론 거기에 따른 가격 조정이 발생할 수는 있다.
그리고 타이틀 회사가 하는 일중에 중요한 것은 모든 돈 문제를 해결해 주는 것이다. 타이틀 회사에서는 집 매매하는 과정에서 발생하는 모든 비용을 수집해서 정리하고 또 바이어가 은행을 통해서 받은 융자를 받아서 셀러에게 지불하고 거기에 발생하는 여러 가지 비용과 세금을 셀러나 바이어 대신 내주게 된다. 그리고 이러한 모든일을 발생할 수 있게 카운티에 매매에 관련된 여러가지 서류를 등록하는 것도 타이틀 회사가 하는 일이다.
그리고 또 한 가지 중요한 것을 꼽자면 타이틀 보험이다. 타이틀 보험은 집 소유권에 대한 보험이다. 화재보험같이 집 구조물에 대한 보험이 아니다. 그리고 타이틀 보험은 집을 담보로 융자를 얻어서 집을 구입하는 경우에는 거의 모든 은행에서 요구하는 아주 중요한 보험이다. 만약 집에 내가 모르는, 내가 모르던 Lien이 생길 수 있다. 굳이 내가 무슨 돈을 빌렸거나 사고를 쳐서 그런 일이 생기는 것이 아니고 집이란 것은 일단 아주 오랜 기간 그 자리에 있던 것이기 때문에 그 땅에 대한 소유권이 여러 번 바뀌면서 이런일은 종종 발생한다. 그리고 이런 일 하나로 자칫하면 집에 대한 소유권 전체에 문제가 발생할 수 있다. 그리고 이런 문제는 보통 금액 단위가 아주 크다. 하지만 타이틀 보험이 있다면 이런 모든 문제로부터 해방될 수 있다. 이런 타이틀 보험의 특징은 처음 집을 구입할 때 한번만 사게 되면 더 이상 돈을 낼 필요가 없다는 것과 타이틀 보험은 구입하는 시점을 기준으로 그 전의 일에 대한 것을 커버해 준다는 것이다. 집을 구매하고 나서 내가 집을 담보나 Lien을 얻었는데 그것을 제대로 지불하지 않는다고 그것까지 타이틀 보험이 커버해 주는 것은 아니다.
이렇게 따져보니 타이틀 회사가 하는 일이 꽤 많다. 그리고 내가 상당부분 전혀 생각하지 않았던 부분을 커버해주는 것을 새삼 느꼈을 것이다. 이렇듯 부동산 매매의 과정은 단순히 집을 보고 결정해서 오퍼를 넣고 그냥 세틀먼을 하는 것이 아니다. 그 안에는 여러 가지 복잡한 과정이 얽혀 있기 때문에 너무 쉽게 생각하고 대충 하려고 하기 보다는 좀 더 꼼꼼한 체크가 필요할 것이다.
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<라니 리 일등부동산 세무사^Principal Broker>