각 토지는 그 토지 나름대로의 사용 용도가 정해져 있다. 물론 처음부터 그렇게 정해져 있는 것은 아니지만 토지개발을 하다보면 각 토지마다 용도를 정하게 되는데 그것을 조닝(zoning)이라고 부른다.
조닝은 크게 주택용 토지, 상업용 토지, 공업용 토지, 그리고 농경지로 나뉘게 되고 각 토지별로 또 세분화가 된다. 조닝을 표기하는 기호는 각 카운티마다 다른데 일반적으로 R은 주택용 토지를 의미하고 C는 상업용 토지, I는 공업용 토지, 그리고 A는 농경지를 표기한다.
좀 더 세분화 하자면 R-1이라고 하는 것은 1 에이커의 땅에 집을 한채 지을 수 있는 것을 의미하고 R-2는 마찬가지로 1 에이커의 땅에 집 2채를 지을 수 있는 것이다. 그렇다면 조닝이 R-2인데 땅이 0.9 에이커이면 한채밖에 못짓지만 만약 조닝이 R-3로 바뀐다면 2채를 지을 수 있게 된다는 것이다.
보통 이렇게 조닝이 변경되면 자연적으로 돈으로 연결이 된다. 집을 한 채밖에 못 짓던 땅에 갑자기 조닝이 바뀌어서 집이 2채를 지을 수 있게 허가가 난다면 그 땅의 가격은 순식간에 급상승하게 되는 것이다. 심지어 주택용 토지가 상업용 토지로 바뀐다면 그 가치의 상승은 엄청날 것이다.
그럼 이런 조닝을 바꾸는 방법이 있을까? 물론 가능하다. 하지만 조닝을 바꾼다는 것은 절대 쉬운 일이 아니다. 하지만 불가능한일은 아니기에 그 과정이 어떻게 되는지를 한번 알아보자.
우선 조닝을 변경하기 위해서는 가장 중요한 것은 그 토지가 있는곳의 동네 주민들의 동의를 얻는 것이 첫번째 단계이다. 조닝 변경을 위해서는 공청회를 열게 되는데 이때 이웃주민이 반대를 하게되면 일단 시작부터 문제가 생기게 된다. 따라서 조닝을 변경하고자 하면 우선 이웃주민을 일일이 만나서 왜 조닝변경이 필요한지에 대해서 정확하게 공사내용을 밝히고 그에 대한 동의를 우선 구해야 한다.
그런 다음에는 카운티나 시의 조닝 변경에 관련된 부서의 공무원을 만나 조닝 변경 절차를 시작해야 한다.
때로는 너무 기본적인 상식부터 전문가의 조언까지 모두 대답을 해줄 수 있는 사람들이란 것을 명심하고 필요한 모든 것을 하나하나 세세하게 물어보는 것이 좋다. 만나기 전 미리 질문 리스트를 만들어서 조닝관련 부서를 방문한다면 좀 더 효과적인 방문이 가능해질 것이다. 그리고 어떤 문제에 부딪쳐서 더 이상 진행이 힘든 상황이 온다 하더라도 그 문제 해결책을 상의하는 것도 좋은 방법이다.
그런 후 이제는 전문가의 도움을 받아야 한다. 물론 처음부터 전문가의 도움을 받는다면 좀 더 일을 진행하는데 시행착오가 없을 것이다. 하지만 보통 조닝 전문 변호사의 수수료는 아주 비싸고 또 보통 일하는 시간으로 수수료를 부과하기 때문에 우선 기본적으로 내가 할 수 있는 부분은 내가 직접 하는 것이 수수료를 절약하는 아주 좋은 방법이다.
조닝 변경은 그 토지의 가치와 직접적인 연관이 있기 때문에 아주 까다롭고 힘든 과정이다. 섣불리 덤벼들었다가 시간과 돈만 낭비하고 그냥 수포로 돌아가는 일이 허다하다. 처음부터 철저한 준비가 절대로 필요할 것이다.
문의 (703)899-8999, (410)417-7080

<라니 리 일등부동산 세무사^Principal Broker>