지난 칼럼에서는 1031 익스체인지가 제공하는 혜택을 받기 위해서 명심해야 할 점에 대해 알아보았다. 투자 목적이어야 하고, 같은 종류 (like kind)의 프라펄티어야 하고, 45일안에 살 프라펄티를 찾아야 (identify)하고, 180일 안에 세틀먼트를 해야 하는 등의 대해 알아 보았다.

또한 자격을 갖춘 중개자가 판매 수입금을 보관해야 한다. 오늘 칼럼에서는 1031 익스 체인지에서 중요한 역할을 하는 Q.I.(Qualified Intermediary) 에 대해 알아 보겠다.

Q: Q. I. 의 조건은 무엇이고, 하는 역할은 무엇인가?

A: 1031 익스체인지를 하는 본인이 중개자 역할을 할 수 없다. 지난 2년 동안 재정적으로 관계가 없는 사람이어야 한다. 따라서 매년 세금을 보고해준 회계사 또는 1년 반 전에 상가를 구매 고용했던 브로커는 Q. I.가 될 수 없을 수 있다.

판매 계약서를 싸인 후, Q. I.에게 계약서 카피를 보낸다. Q. I.는 (IRS) 가 요구 하는Exchange Agreement, Assignment Agreement (s), Notice of Assignment 같은 서류 등을 준비해 줄 수 있다. 또한 같이 일하는 세틀먼트 에이전트/변호사/회계사에게 1031 익스체인지에 대해 가이드를 제공할 수 있다.

프라펄티 판매 세틀먼트 스테이트먼트에 판매자와 Q. I. 둘 다 판매자로 명시해야 한다. Q. I. 하는 가장 중요한 역할 중에 하나는 판매 수익금을 구매 프라펄티 (Acquisition Property) 세틀먼트를 할 때까지 보관한다는 것이다. 클로징 후에 세틀먼트 에이전트는 판매 수익금을 판매자에게 주는 대신 Q.I.의 에스크로우 어카운트에 디파짓을 한다. 프라펄티 구매를 위해 스터디 기간에 드는 설베이나 조닝 확인서를 받기 위해 드는 비용을 Q. I. 가 홀드하고 있는 금액에서 낼 수 있다. 그러기 위해서는 구매자가 인보이스에 싸인을 해서 Q. I. 에게 어싸인을 해주면 된다.

Q: Q. I. 선택시 명심할 점은?

A: Q. I.의 경험과 평판을 먼저 알아보아라. 얼마동안 1031 익스체인지를 해 왔고, 얼마나 많은 케이스를 해 봤는지 알아보아라. Q.I. 가 거래하는 은행이 FDIC에 커버가 되는지 알아보고, 또한 거래자의 서명 또한 같이 들어가게 하는 것이 현명하다. 또한Q. I.는 보통 홀드하고 있는 판매 수익금을 은행에 디파짓한 후 이자를 받아 돈을 벌기 때문에 절도(theft), 횡령(embezzlement)에 본드(bond)를 들고, 보험이 있는 Q.I.를 선택하는 것이 현명하다. 문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>