부동산을 가장 확실하고 안정적인 투자로 이끌어 나가기 위해서는 좋은 테넌트를 만나고 그 테넌트와의 좋은 관계를 유지해 나가는 것이 무엇보다도 중요한것이다.

좋은 테넌트란 일단 매달 내는 렌트비를 잘 내고 또 테넌트가 내 집이나 건물같이 아끼면서 잘 사용하고 만약 문제가 발생하다라도 건물주와 긴밀한 협조를 통해서 그 문제를 빨리 해결해서 더 이상 문제가 커지지 않도록 빠른 조치를 취하는 것이 중요하다. 물론 오랜기간동안 높은 렌트비를 내준다면 금상첨화이지만 그것은 어쩌면 욕심일수도 있겠다.
일단 좋은 테넌트를 만나야 한다. 어떻게 하면 좋은 테넌트를 만날 수 있을까? 우리가 흔히 하는 방법으로는 크레딧을 뽑는 방법이 있다. 개인 크레딧을 뽑아보면 대체적으로 그 사람이 좋은 테넌트가 될 수 있을지 없을지를 예상할 수 있게 된다. 그리고 최근에는 여기에 추가해서 테넌트로서 지난 기록을 확인할 수 있는 여러가지 방법을 찾을 수 있다. 테넌트 크레딧을 활용하면 된다. 테넌트 크레딧이란 우리가 일반적으로 생각하는 개인 크레딧과 비슷한 개념인데 이것은 테넌트로서 지난시간동안 제대로 페이먼트를 냈는지, 집이나 가게에서 쫒겨난 적은 없는지를 확인해 주는 시스템이다.

그리고나서는 역시 수입을 확인해야 한다. 렌트를 잘 내기 위해서는 거기에 맞는 수입이 뒷받침 되어주어야 한다. 아무리 테넌트가 렌트비를 제때에 잘 내고자 하는 마음은 있다 하더라도 수입이 뒷받침 되어주지 않으면 제때 렌트비를 내기는 힘들어 진다. 그래서 현재 일하는 직장에 확인을 해보고 지난 수입을 증명할 수 있는 세금보로를 확인 한다든지 현재 수입을 확인할 수 있는 월급 명세서나 비즈니스인경우 P&L을 확인해서 과연 렌트비를 감당할 수 있는지 여부를 확인하게 된다. 참고로 충분히 렌트비를 커버하기 위해서는 매달 렌트비의 33배 이상의 연봉을 받는 것이 가장 안전한 수입의 범위이다. 예를 들자면 매달 렌트비가 2,000불이면 6만6천불 이상의 연봉을 받는 것이 안전한 수입의 범위로 간주한다.

다음으로는 가능하다면 그 테넌트가 되고자 하는 사람의 차를 확인해 보는것도 좋은 방법이다. 물론 테넌트한테 본인의 차를 보여달라고 할 수는 없다. 하지만 만약 테넌트를 만날 수 있다면 일부러라도 파킹랏까지 따라가던지 아니면 다른 질문을 하는 척 하면서 그 사람의 차를 확인해 보는것도 좋은 방법이다. 그 이유는 아주 단순하다. 만약 그 차가 지저분하고 차 내부에 여기저기 쓰레기가 있다면 그 사람이 어떻게 집을 가게를 사용할지는 너무나 뻔하기 때문이다.

이렇게 좋은 테넌트를 찾게 되면 그 다음으로는 명확하고 서로가 충분히 이해할 수 있는 계약서를 작성해야 한다. 일반적으로 우리가 흔히 사용하는 계약서를 사용하면 충분한데 여기에 각자 상황에 맞는 세부조항들을 넣을 수 있다면 더 좋겠다. 그리고 되도록이면 처음 계약서를 작성할 때 서로가 충분히 그 계약서의 내용을 이해하고 또 필요한 조항들을 일일이 확인해서 추가적으로 계약서를 수정한다던지 재 작성한다던지 하는 번거로움을 피하도록 하자.

그 이후에는 테넌트로써 해야할일들을 명확히 알려주고 또 집 주인으로써 건물주로써 해줄수 있는 부분과 테넌트가 책임져야 할 부분을 명확히 알려주고 만약 문제가 발생하면 어디로 어떻게 연락을 취해야 하는지도 명확히 알려줘야 한다. 그리고 가능하다면 전문 매니지먼트 회사의 도움을 받는것도 이런저런 골치아픈 일을 피할 수 있는 현명한 방법이 될 수 있다는 것을 염두에 두도록 하자.
문의 (703)899-8999
(410)417-7080

<라니 리 일등부동산 세무사^Principal Broker>