대부분의 개인에게 있어서 일평생 가장 큰 규모의 투자이자 대출 기회가 되는 주택구입에 있어서 최소한 우리가 보호를 받을수 있는 것이 무엇인지는 알고 집을 구매하자는 취지에서 지난시간에 이어 contingency에 대해 자세히 정보를 드리고자 한다.

home inspection contingency에 이어 주택 구입에서 꼭 알아 둬야 할 contingency중 또 다른 중요한 부분이 바로 appraisal contingency이다. 주택 감정에 관한 조건부를 말하는데, 통상 주택을 계약을 할때 계약후 7일이내에는 감정을 주문하도록 권고되고 있다.

주택 내부의 각부분별 상태를 확인하는 home inspection과는 달리 주택감정은 구입하고자 하는 주택의 시장가격이 계약을 맺은 가격을 충분히 서포트 하는지를 확인하는 절차라고 이해하면 된다. 주택융자은행의 입장에서 해당주택이 충분히 담보가치가 있는지를 공정히 확인하는 과정인데, 독립된 감정회사를 통해서 해당 주택주변 인근 반경 1마일 이내에 최근 3개월이내에 팔린 비슷한 주변집들의 매매가격을 기준으로 해당 주택의 시세를 책정한다. 이게 바로 주택 감정 appraisal인데, 이러한 주택감정에서 빚어질수있는 많은 이슈들에서 바이어와 셀러간의 이견을 해결하고 또 보호받을수 있는 조건부 기간이 바로 appraisal contingency인데 보통 14일 혹은 21일 정도를 많이 사용한다.

최근 감정가격이 주택매매가격을 미치치 못하는 경우가 종종 발생하는데, 이는 아무래도 최근 부동산시장의 전반적인 상승이 원인인듯 하다. 비록 최근이긴하나 어쨌든 이미 과거에 팔린 주변집들의 시세와 비교하면서 해당주택의 가격을 매기는 것이 현 감정제도이다보니 요즘처럼 주택가격이 상승하는 시기에는 감정가격이 사실 시장가격을 뒤늦게 따라가는 경향이있다.

주택감정가격이 매매가격 혹은 그보다 더 높게 나오는 경우는 문제가 없지만, 감정가격이 매매가격보다 더 낮게 나오는 경우는 문제가 발생한다. 주택융자은행에서는 셀러와 바이어가 합의한 매매가격과 은행에서 진행한 주택감정가격 둘 중에서 낮은 금액을 융자에 활용하는 주택가격으로 인정한다. 따라서 감정 가격이 매매가격보다 낮게 나올 경우, 주택융자은행은 이중 낮은 가격인 감정가격을 인정하므로 결국 해당주택에 담보가치 부족 문제가 발생하게 된다.

예를 들어 만일 50만불에 계약을 맺은 집이 실제 감정에서는 49만이 나왔다면, 은행은 이집을 49만으로 인정하므로. 원래 셀러와 바이어가 합의한 가격인 50만불에 비해 해당주택의 담보가치가 1만불이 부족한 상황이 된다.

이럴 경우 appraisal contingency 안에서 바이어는 셀러에게 매매가격을 감정가격에 맞게끔 낮춰달라고 요구를 할수 있다. 물론 셀러가 반드시 그에 맞춰서 가격을 낮춰줘야 하는 의무가 있는것은 아니다. 셀러는 가격을 다시 조정하는 협상을 하든지 아니면 계약을 파기하든지 둘중에 선택을 하게 될 것이다.

여기서 중요한 것은 바로 이런 협상이 반드시 보장되어 있는 기간(appraisal contingency) 안에 이뤄져야 한다는 점이다. 만일 그 기간을 지난후에는 말그대로 조건부 contingency가 끝나서 그 이후에는 주택감정과 관련해서는 셀러에게 해당 이의를 제기할수 없게되므로 소비자의 권리를 잃게 된다.

한번더 강조하지만, 주택감정이 낮게 나오거나 문제가 발생할 경우를 대비해서 반드시 주택감정은 contingency기간안에 이뤄져야 소비자 스스로를 혹시라도 모르는 불이익으로부터 보호받을수 있으며, 모든 절차가 보호받는 기간안에 이뤄지기 위해서는 소비자 스스로가 신속히 융자 신청을 하고 주택감정주문을 제때제때 진행하도록 권하고 싶다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>