공유경제(sharing economy)의 또 다른 큰 축인 주택단기임대 관련하여 주택 공급자인 임대업자와 임차인(guest)을 연결하는 회사인 Airbnb, HomeAway, VRBO, FlipKey 등과 계약하여 독립사업자로서 임대 사업에 참여하는 주택소유자의 규모가 크게 늘고 있다. Airbnb에 의하면 2010년 유료 게스트의 숫자가 4만7,000명 이었으나, 2015년의 경우 1,700만 명이었다 하니 그 중가세가 가히 폭발적이다. 이에 힘입어 이 지역 한인 중에서도 발 빠르게 Airbnb 사업자로 변신하여 그 규모를 늘여가는 수완좋은 사람들이 있어 Airbnb를 통한 주택 임대사업시의 세금 보고 준비에 대해 알아보고자 한다.

원래는 빈집과 빈방을 빌려주어 추가 소득을 얻는 단기 렌탈 소득을 세금보고하는 이 제도에 큰 예외규정이 있다. 14 days rule 이라 하는 이 제도가 시작된 것은 마스터 골프 토너먼트로 유명한 조지아의 오거스타에서 유래되었다. 매년 4월 시작되는 골프대회 기간 중에 지역주민들의 house rent를 독려하기 위해 거주주택을 14일 이내의 rental로 임대하여 생긴 소득에 대해 세금보고를 면제하여준 예외규정이다.

이 제도는 아직도 유효하다. 그런데 14일 이하로 Airbnb를 통하여 집이나 방을 렌트 준 경우에도 Airbnb에서는 1099을 발행하여 이것이 IRS에 통보하고 있다. 만약 납세자의 총 임대일수가 연간 14일 이하여서 이의 세금보고를 하지 않는 경우에는 납세자는 주택 임대기록을 잘 기록 보유하여, 이를 입증하면 면세 혜택을 누릴 수 있다.

Airbnb로부터 1099 form을 받는 경우 여기에는 퍼센티지 요금(fee)가 공제되어 있다. 퍼센티지 요금은 회사에 따라 게스트 서비스 요금 또는 호스트 서비스 요금 등으로 표기된 금액으로 손님이 지급한 금액에서 공제된 후 임대업자에 송금된다. 따라서 임대업자는 이 퍼센티지 요금을 하우스 렌탈 소득에서 공제한 뒤 세금 보고를 하여야 된다.

카운티나 시청 등의 로컬 정부로부터 단기 임대에 occupancy Tax 납부의무가 있는 경우에 임대업자는 손님에게 징수하여 이를 납부하여야 될 의무가 있다. Airbnb에서는 회사차원에서 이를 관리하여 손님에게 이를 징수하여 직접 납부하고 있다. 임대 사업자는 이 세율의 존재 여부를 확인하여야 할 것이다.

또한 임대업자는 자영업자로서 사회보장세와 메디컬 세금을 납부하여야한다. 임대수입을 상쇄시켜줄 수 있는 공제비용으로는 건물관리인 월급, 주택보험비용, 주택수리비용, 모게지 이자, 재산세, 수도, 전기세등 유틸리티비용, 건물감가상각비용(depreciation) 등이 있다.

참고로 전체 주택이 아닌 일부 방만 14일 이하로 빌려준 경우에도 14 days rule은 유효하여, 세금보고를 하지 않아도 된다. 그러나 감가 상각의 경우 집의 전부가 아닌 일부만을 빌려 준 경우에는 빌려준 비율을 사용하여 감가상각 비용을 계산해야 되므로 이의 계산근거가 되는 숙박일지를 잘 정리, 비치하여야 한다.

문의 (703)854-1264, yeomcpa@gmail.com

<염영환 공인회계사>