지난 두번의 시간에 이어 주택구입시 꼭 알아두어여할 contingency에 대해 자세히 알려드리고자 한다.

주택계약을 할때 꼭 알아둬야 할 또 다른 아주 중요한 컨틴젼시가 바로 financing contingency 이다. 말그대로 주택융자에 관한 조건부라고 할수 있겠는데, 이미 지면을 빌어 지난 두번에 걸쳐서 설명한 Home Inspection Contingency, Appraisal Contingency와 마찬가지로 정해진 기간안에 융자에 대한 조건부들을 다 제외시키는 거라고 보면 되겠다.

이 기간동안 사실 정확히 융자에 대한 모든 문제를 해소하고 완전한 최종융자승인을 받음으로써 contingency 기간안에 융자로 인한 어떤 조건부 제한들을 다 해제 시키도록 합의하고 동시에 셀러에게 이제는 확실히 융자가 다 끝나니 정확히 계약을 이행을 하겠다고 최종 약조를 하는걸 마무리 하도록 약조한 기간이라고 보면 된다. 보통 28일을 많이 사용하는데 주택감정에 관한 컨틴젼시에서와 마찬가지로 최근 봄 시장을 맞아 주택융자 수요의 증가로 인해 모든 주택융자은행의 융자 프로세스 진행절차가 비교적 더디게 진행된다는점을 감안한다면 스스로를 안전하게 보호하기위해 여유있게 기간을 잡기를 권고한다.

이 기간안에 최종융자승인을 받고 final approval에 따라 loan commitment 을 셀러에게 제공한다. 즉 Financing Contingency기간안에 최종융자승인이 되었다는 것을 문서로 증명함으로 추후에는 융자로 인한 계약불이행이나 이견이 발생할수 없도록 마무리를 하는 과정이라고 보면 된다.

만일 이 기간안에 융자승인을 못 받고 거절을 당했을 경우, 아쉽지만, 융자거절 편지(denial letter)를 은행측으로부터 받아서 셀러에게 제공하면서 불이익 당하는것 없이 계약금을 돌려받으면서 합법적으로 계약을 해제할수 있다. 정리하자면 당초 약속한 기간안에 아쉽게도 융자를 얻어내지 못했으니 더이상 이 계약을 이끌어 나갈수 없어 해지통보를 하는것이다.

만일 정해진 기간안에 거절은 아니나 정확히 융자승인을 받지 못했을 경우는, 반드시 파이낸싱 컨틴젼시를 더 연장해서 충분히 보호받을수 있는 기간을 벌어야 확보해야만한다. financing contingency는 홈 바이어에게 있어서 다른 어떤 contingency에 비해 가장 중요하다고 해도 과언이 아니다.

홈 바이어의 권익을 보호하는 최후의 보루라고 할수 있기 때문이다. 점점 더 까다로워져가는 주택융자에서, 그리고 점점 더 치열해지는 올 봄 주택시장에서 주택을 구입할때는 반드시 컨틴젼시들을 잘 이해하고 현명하게 계약을 맺기를 당부하고 싶다.

지금의 봄 주택시장은 소위 집이 없어서 못 판다고 하는 푸념이 나올정도로 일부 특정지역 특정주택에 경쟁이 몰리는 상황인데, contingency기간을 바이어가 유리하도록 무조건 길게만 한다면 셀러 입장에는 그리 매혹적인 구매계약 오퍼가 아니라서 오히려 계약을 이끌어내는데 방해요소가 될수도 있겠지만, 아무리 시장에 경쟁이 치열해도 만일을 대비한 안전장치를 준비해두는 지혜로 주택 구매 과정에 임하셔야 한다고 생각한다.

아예 contingency 없이 혹은 너무 짧은 기간을 안고 진행하는 무리한 계약은 피하는게 좋지않을까 조심스럽게 알려 드리고 싶다.

어쩔수 없이 최소한 짧게 컨틴젼시 기간을 잡아서 계약을 이끌어냈다고 하더라도 반드시 사전에 미리 추후에 필요에 따라 컨틴젼시 기간을 연장 할수도 있는지 꼼꼼히 따져보고 또 필요에 따라 컨틴젼시 기간을 만료이전에 필요에 따라 연장을 함으로써 스스로를 보호하는 장치를 해지하지 않고 끝까지 잘 활용하면서 주택매매계약에 임하는 지혜가 필요하다고 본다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>