임차인이 렌트비를 못내면 상가의 임대주(Landlord)는 퇴거 소송을 시작할 수 있다. 이번 칼럼에서는 버지니아에서의 상가 퇴거 소송에 관한 알아 보겠다.

Q: 임차인이 지난 몇 달 동안 렌트비를 내지 않을 경우 어떻게 해야 할까?
A: 만일 임차인이 렌트비를 내지 않으면 임대주는 임차인을 내쫓을 수 있다. 그러나 먼저 임대주와 임차인의 권리가 무엇인지 리스를 자세히 살펴 보아야 한다. 또한 노티스를 리스에 명시한 대로 보내야 한다. 노티스를 보낸 후에도 렌트비를 안내면 언로우펄 디테이너(Unlawful Detainer)라는 퇴거 소송을 시작할 수 있다.

Q: 어디 법원에서 퇴거 소송을 시작하는가?
A: 보통 디스트릭 코트는 논쟁 액수가 1만5,000달러 이하의 소송을 다루지만, 퇴거 소송은 1만5,000달러 이상의 소송도 디스트릭 코트에서 다룬다. 또한 100만달러가 넘는 큰 상가 퇴거 소송도 디스트릭 코트에서 다룬다. 임대주는 임차인을 쫓아내기를 요구하며 손해 배상도 요구할 수도 있다.

Q: 언로우펄 디테이너 소송이 법원에 접수된 후 해야 할 일은?
A: 리턴 날짜(Return Date)에 재판 날짜를 잡기 때문에 법원에 꼭 가야 한다. 재판 날, 임대주는 임차인의 밀린 렌트비를 받을 자격이 있다고 주장을 하고 증명해야 한다. 임차인은 임대주에 불리하게 여러 가지 변호를 주장할 수도 있다. 예를 들어, 임대주가 렌트비를 감면 (reduction)을 해 주겠다고 약속했다고 주장할 수 도 있다.

Q: 렌트비가 밀린 임차인에게 청구 할 수 있는 손해 배상은?
A: 임대주는 밀린 렌트비를 요구할 수 있다. 임대주는 소송비와 때때로 변호사비도 청구 할 수 있다. 리스에 남은 기간동안의 총 렌트비도 요구할 수 있도록 허락하면 남은 기간의 총 렌트비를 청구 할 수도 있다.

Q: 판결을 받은 후에는?
A: 진 측에서는 10일 이내에 서킷 코트에 항소를 할 수 있다. 임대주가 이긴 경우, 임차인이 항소를 제출하지 않으면 임대주는 소유권 청구를 제출할 수 있다. 법원 서기는 소유권 청구를 보안관에게 보내고, 보안관은 30일 이내에 퇴거를 집행한다. 보안관이 퇴거를 집행하면 임대주는 자물쇠를 바꾸거나 임차인의 소유물을 밖으로 옮긴다.
또한 보안관은 24시간 자물쇠 변경을 할 수 있다. 이 경우, 자물쇠가 바뀌고 24시간후에 임차인은 건물에 들아와서 자기 소유물을 옮길 수 있다. 만일 임차인이 자기 소유물을 옮기지 않으면 임대주는 팔거나 없애 버릴 수도 있다.

Q: 기억해야 할 점은?
A: 법정 날짜들을 기억하고, 꼭 법정에 나가야 한다. 상가 퇴거 소송은 비교적으로 빠르게 진행되어 2개월에서 4개월 안에 보통 결정이 된다. 임대주가 재판에서 이겼어도 법원이 밀린 렌트비를 받아주지는 않기 때문에 임대주는 재판후 따로 컬렉션 노력을 해서 돈을 받아내야 한다. 또한 주택 퇴거 소송은 상가 퇴거 소송과 달리 요구 되는 사항들이 있을 수 있기 때문에 이를 먼저 살펴 보아야 한다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>