집을 찾는 바이어들중에는 경매로 싸게 나온 주택을 찾아 달라는 분들이 간혹있다. 그러나 주택 경매에 대한 그 실상을 제대로 알게 된다면 경매에 대한 헛된 생각을 바꾸게 될 것이다.

우리들이 통칭해서 부르는 경매(Auction)에는 여러 종류가 있다.

첫째는 법원에서 경매 절차를 진행하는 TRUSTEE SALE 이 있다. 가장 전통적인 경매 방법으로 알려져 있는 이 트러스트 세일은 어떻게 보면 원시적인 방법의 경매이기도 하다. 주택 담보 대출이 연체된 주택에 대해서 은행에서 주택 거주자를 퇴출 시킨 후 경매를 진행할 수 있는 판결을 받아, 경매하는 경우를 말하는데, 이 경우 바이어들에게 주택 내부를 공개하지 않은채 주택 거래가 이루어 지는 경우가 다반사이며 일제의 컨틴전시 조항 없이 전액이 캐시로 거래가 된다. 또한 주택에 관련된 재산세 미납분이나 소유권 행사시 장애가 되는 부분들에 대해서도 전적으로 바이어의 몫이므로 스스로 알아서 조사하고 책임을 져야하는 리스크가 있다.

주로 개인 빌더들이나 플립을 전문으로하는 업체들이 이러한 경매에 참가하게 되는데, 손해를 보는 경우도 있고 많이 남는 경우도 있지만, 이들은 여러채를 구입함으로 해서 그 평균 값을 생각해서 이러한 경매에 참여하지만, 특별한 노하우가 없이 집 한채를 경매로 사려는 것은 좋은 생각이 아니다. 더우기 타이틀 보험회사 조차도 이러한 매물에 대해서는 소유권 보증보험( Title Insurance)을 판매하는 것을 거부하는 형편이니, 그 위험성은 참으로 크다고 하겠다.

두번째로는 은행에서 법원을 통해 차압 절차가 완료된 주택을 은행이름으로 소유권을 등기한 후 부동산 에이전트를 고용해서 주택을 경매로 판매하는 방법이 있다. 은행 차압 매물(Bank Owned Property)을 경매로 매매할 때는 정해진 경매 날짜를 미리 공지하고 경매에 참여할 바이어의 신상과 크레딧 카드로 디파짓을 받은 후 같은 시간에 온라인을 통해 경매를 진행한다.

뱅크 웹싸이트 온라인 경매에 참여하는 바이어들은 가격이 올라 가는 과정을 실시간으로 보며 참여하게 되는데 최종 낙찰 가격은 종료 시간과 함께 알게된다.

세번째로는 포클로저나 은행 소유매물이 아닌 일반 매물을 경매(AUCTION) 형태로 매매하는 방법이 있다. 주로 일반 세일로 마켓에 내놓았으나 오랫동안 팔리지 않는 집들이 이러한 방법을 택하는 경우가 많다. 경매로 나와 있는 집의 MLS히스토리를 살펴 보면 이미 마켓에 나와 있었던 기록을 볼 수가 있다.

옥션대행 회사가 부동산 에이전트를 고용하거나 혹은 그 반대로 에이전트가 옥션 회사를 고용하여 경매 세일을 진행하는 것이다. 주로 Auction.Com을 통하여 매물을 찾는 바이어들을 타겟으로 하는데, 물론 MLS에도 함께 광고한다. 경매는 온라인으로 이루어 지며, 최종 가격이 셀러의 마음에 들지 않을 때에는 셀러가 팔지 않아도 될 권한을 갖는다. 그러므로 이러한 경매 주택들의 라스팅 가격은 사실상 별 의미가 없다가 볼 수 있다.

떨이로 산 식품은 신선하지 않으며 크리어런스 세일로 산 제품은 하자가 있어도 반품이 안된다. 이것 저것 여러개를 살 때는 이러한 리스크를 감수할 수 있지 만, 하나를 고를 때는 아니라고 본다. 문의 (703)891-8500

<그레이스 김 Grace Home Realty & Investment>