우리가 집을 투자용으로 가지고 있는 경우 좋은 테넌트를 만나는 것은 아주 중요하다. 상업용이나 가정용이나 마찬가지로 투자용 부동산을 가지고 있을 때 테넌트가 얼마나 돈을 잘 내고 건물이나 집을 잘 사용하냐 하는 것은 너무나도 중요한 사항이다. 특히 테넌트가 제때 돈을 내지 않거나 어느날 갑자기 나가버린다거나 하면 아주 골치가 아파진다.

투자집에 테넌트를 넣을 때 일단은 좋은 테넌트를 찾아야 한다. 좋은 테넌트란 우선 크레딧이 좋아야 하고 현재 수입이 랜트를 충분히 커버할 수 있어야 한다. 그리고 가능하다면 이제까지의 랜트 히스토리를 잘 파악해서 지금까지 랜트비를 잘 내고 있었는지, 집 주인과의 특별한 문제는 없었는지까지 확인을 해 봐야 할것이다. 그리고 만약 그런문제들이 있다면 되도록이면 그런 테넌트는 피하는 것이 좋고 필요에 따라서는 추가적인 디파짓을 요구할 수도 있다.

그런데 크레딧도 좋고 랜트 히스토리도 좋은 테넌트가 갑자기 속을 썩일수도 있다. 예를 들자면 자기가 새 집을 사서 이사를 가야 한다고 랜트 기간이 아직도 3개월이나 남았는데 갑자기 나가겠다고 하는 경우이다. 우선 테넌트의 법적인 책임을 정확하게 알아야 할것이다.

일단 랜트 계약서에 싸인을 한 이상 군인이나 공무원이 아닌 경우에는 아주 특별한 경우를 제외하고는 테넌트가 일방적으로 그 기간을 줄일 수 없다. 만약 미리 이사를 나가야 하는 경우라면 테넌트는 남은 랜트 기간에 대한 모든 비용을 책임져야 한다. 예를 들자면 만약 3개월전에 이사를 나간다 하더라도 한달 랜트가 2,000불이라면 남은 3개월의 기간에 대한 6,000불을 책임지고 지불해야 한다. 그리고 디파짓은 보통 랜트 기간이 끝나고 15일에서 30일 안에 정당한 비용을 제외한 나머지를 돌려주게 되어 있다.

그렇다면 집 주인의 입장에서 왜 골치가 아픈 것일까? 그 이유는 간단하다. 법적으로는 이 모든 것이 아주 깔끔하게 잘 정리가 되어 있지만 이 법을 우리가 실생활에 적용시키기 위해서는 아주 복잡하고 골치아픈 법적인 절차를 하나하나 진행해 나가야 하기 때문이다.

우선 그나마 위로가 되는 부분은 테넌트와의 분쟁에서 많은 부분은 따로 변호사를 고용하지 않아도 가능한 경우가 많다. 가장 대표적인 예로 이런식으로 랜트 기간동안 매달 내야하는 돈을 제대로 내지 않는 경우에는 적절한 독촉 편지와 계약서만 있으면 해당 카운티에서 집 주인이 소정의 수수료를 지불하고 직접 케이스를 접수할 수 있다. 그리고 일단 카운티에서 케이스를 접수 받으면 고소장을 해당 테넌트한테 보내고 재판 날짜를 잡아준다.

거의 대부분의 경우 특별한 이유없이 랜트비를 제대로 내지 않아서 재판을 하는 경우는 집 주인측의 손을 들어주는데 이렇게 재판에서 이긴 후에 별도의 과정을 통해서 테넌트의 크레딧에 올리고 손해배상을 받아낼 수 도 있다. 하지만 분명히 알아 두어야 할 것은 항상 그렇듯이 일단 법적인 절차를 시작해야 한다면 우선 시간도 걸리고 카운트 코트를 몇번씩 방문해야 하는 불편함이 항상 따라온다.

태넌트와의 분쟁은 절대로 피하고 싶은 부분이다. 그래서 많은 경우 집 주인측에서 법적인 절차를 시작하기 보다는 조금 손해보고 일을 마루리 하는 경우가 많다. 하지만 아주 가끔이지만 이런 부분을 악용해서 테넌트들이 집 주인을 괴롭히는 경우가 있다. 마찬가지로 이런경우 집주인이 손해를 보고 그냥 문제를 넘겨버리기도 하지만 가끔은 이런 테넌트는 혼을 내주는것도 나쁜 방법은 아닐것이다.
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<라니 리 일등부동산 세무사·Principal Broker>