최근 주식시장의 움직임이 예사롭지 않은데, 그 상승세가 쉽사리 꺽일것 같진 않아 보인다. 사실 주식시장의 상승세는 모기지 시장에서의 이자율과는 반대의 행보를 보인다는 점에서 이는 그리 달갑지만은 않은 소식이다. 주식시장이 상승하는 것은 곧 모기지 이자율의 상승을 의미한다고 해도 과언은 아니기 때문이다.

대부분의 금융자산 투자금은 결국 크게 보면 주식 아니면 채권시장으로 움직인다고 보면 되는데, 수급의 원칙에 따라 자금이 주식시장으로 쏠리기도 하고 때로는 채권시장으로 몰리기도 한다. 따라서 주식시장이 상승한다는 것은 그만큼 주식시장으로의 투자자금의 유입이 늘어난다는 의미이고 상대적으로 그만큼 채권시장에서의 자금 유입은 줄어들거나 오히려 채권시장에서의 자금이 빠져나감으로 인해 결국 채권금리의 인상을 부추기게 되고 결국 전반적인 이자율의 상승을 견인하게 된다.

연일 최고치를 갱신하는 주식시장 (다우지수는 이미 사상 초유의 23,000 포인트를 돌파하고 다시 24,000 지수를 향해 겁 없이 계속 상승을 이어나가고 있다) 에 다가올 연말 12월에 많은 이들이 예상하는 데로 기준금리의 추가인상이 이어진다면, 아마도 이자율은 대세상승으로 이어지지 않을까 조심스럽게 점쳐본다.

그 때문일까? 한동안 다시 하락하는 이상현상을 보이던 모기지 이자율 또한 이제 다시 올라가는 형국을 보이고 있다. 이럴 때 더 이상 이자율이 올라가기 전에 마지막 낮은 이자율의 혜택을 기대하는 많은 이들에게 단기고정금리로의 전환을 통한 재융자를 권하고 싶다. 다시 4%에육박하는 30년 고정 모기지와는 달리15년 고정 모기지 같은 단기고정금리 모기지 프로그램은 여전히 매력적인 낮은 이자율을 유지하고 있는 편이다. 아직까지 3% 초반대를 기록하는 낮은 금리덕분인지 최근 30년 고정이나 변동이자 프로그램을 15년 고정으로 전환하는 재융자가 인기를 끌고 있다.

상대적으로 다른 어떤 프로그램에 견주어도 가장 낮은 수준의 15년 고정 이자율과, 짧아지는 상환기간으로 인한 전체적인 이자비용의 절약이 바로 최대 장점이랄 수 있겠다. 물론 이자율은 낮아지지만 상대적으로 짧아진 상환기간으로 인해 낮은 이자율에 불구하고 매달 내는 페이먼트는 오히려 늘어나는 경우가 많은데, 늘어나는 페이먼트 만큼 융자를 받기 위해 필요한 소득이 더 많이 요구되므로 융자를 얻기가 더 힘들 수 있겠지만 여유가 된다면 낮은 이자율에 전체 이자비용 절감에 효과적인 단기고정금리로의 재융자 전환은 추천할만하다고 본다.

특히 15년 고정이나 10년 고정 프로그램 같은 단기고정 모기지 상품의 경우는 처음부터 페이먼트에서 차지하는 이자비용이 원금 상환부분에 비해 월등히 적다.
즉, 시작부터 원금을 많이 갚아나가니 전체 이자비용은 상대적으로 많이 줄일 수 있는 장점이 있는 프로그램이라 할수 있겠다. 늘어나는 페이먼트 만큼 충분한 상환능력을 검증해야함은 물론이지만 충분히 여유가 된다는 전제조건하에서 재 융자를 통해 단기고정상품으로의 전환을 고려해볼 수 있기를 추천 드리고자 한다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>