저번주 칼럼에서는 상가 부동산 구매시 법인 설립에 대해 알아 보았다. 주마다 법이 다르지만 보통 회사 설립 서류 제출시 법인을 설립하는 이와 레지스털트 에이전트(registered agent)의 정보를 포함해야 한다. 또한 부동산 구매시 법인(corporation)과 유한 책임 회사(limited liability company)를 설립할 수도 있다. 오늘 칼럼에서는 상업 부동산 조인 벤처에 대해 알아 보겠다.

Q: 상업 부동산 구매시 투자자들이 쓰는 최선의 법인은?
A: 유한 회사를 쓰는 것이 제일 유리할 수 있다. 유한 회사는 기업이 방패의 역할을 하기 때문에 개인 주인을 법적 책임으로 부터 보호할 수 있다. 예를 들어, 임차인과 임대인(유한 회사) 사이에서 문제가 생겨 소송이 있을 경우 개인 주인을 보호할 수 있다.
또한 유한 회사가 제공하는 특이한 이점 중의 하나는 각자 소유자들이 1031 exchange 세금 연기를 이용할 수 있다는 것이다. 예를 들어, 자기의 소유권을 회사의 다른 회사 주인에게 따로 팔 수있고, 이때 각각의 주인들은 1031 exchange가 제공하는 세금 연기 혜택을 볼 수 있다는 것이다.
IRS에서 규정한 1031익스체인지 법을 잘 따라 투자를 하면 세금을 합법적으로 미룰 수 있어 투자를 더 현명하게 할 수 있다.

Q: 합작 투자시 소유권을 분할 할때 명심해야 할 점은?
A: 두 투자자가 있을 경우 한 측이 투자 자금을 공급하고, 다른 측이 경험/전문성을 공급할 수 도 있다. 예를 들어, 경험/전문성이 많은 투자자는 조닝 이슈/변경을 다룰 수 있고, 빌딩 건축에도 지식이 있고, 컨트랙터도 고용/관리를 하는 등의 실제 경영적인 면을 다룰 수 있고 다른 투자자는 직접 자기 돈을 투자할 수도 있다. 따라서 투자의 상황에 맞게 소유권/경영권을 나눌 수 있다.

Q: 조인 벤처 파트너 쉽 이용시 명심할 점은?
A: 조인 벤처 계약서에 파트너들이 각각 싸인을 해야 한다. 이때 자기의 이익을 변호하는 변호사를 따로 고용하는 것이 좋다. 서류 준비시에 중요한 질문을 먼저 의논해 꼭 계약서에 포함시켜야 한다.
소유권을 어떻게 나눌 것인가? 각각의 투자금은 얼마인가? 전문성을 갖춘 파트너는 해야 할 일은 무엇인가? 만일 투자금이 더 요구 될 경우는 어떻게 다룰 것인가? 융자를 받을 시 누가 융자 서류에 싸인 할 것인가? 각각의 파트너가 투자해야 할 항목은 무엇인가? 매니지먼트 권리는 누가 있는가? 한 파트너가 소유권 판매 시 다른 파트너는 먼저 구매할 권리가 있는가? 판매 가격을 어떻게 정할 수 있는가? 구매/판매 결정을 어떻게 내릴 것인가? 이러한 중요한 이슈들을 서면으로 해 두는 것이 현명하다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>