이제 본격적으로 세금보고 시즌이 시작 되는듯 하다. 해마다 세금보고 시즌이 되면 사람들은 크게 두 가지로 나눠지는 것 같다. 얼마나 환급을 받을 수 있을까 기대를 가지고 세금보고에 임하는 분들, 그리고 반대로 세금을 얼마나 물어야 하나 하고 걱정하는 분들, 이렇게 너무도 다른 두 가지 기대와 염려로 나눠지는 듯하다. 환급금액의 기대를 가지고 임하든 세금납부액부담의 염려를 안고 임하든 세금보고는 소득이 있는 사람이라면 누구나 다 해마다 해야 하는 당연한 의무이지만 이런 세금보고가 주택융자에는 어떤 영향을 미치는지도 한번 알아보면 좋을 것 같다.

주택융자은행은 과거와는 달리 융자신청인의 소득을 심사함에 있어서 반드시 IRS 를 통해서 최근년도 혹은 최근 2년 치의 세금보고를 확인하고 융자를 진행한다. 특히 자영업자의 경우는 인정 소득 (qualifying income) 을 정하는데 있어서 반드시 IRS 를 통해서 확인 된 소득만을 인정하므로 만일 올 봄 시장에서 주택을 구입하려는 분들 중에서 이번에 새로이 보고하는 2017년도 세금보고 소득으로 융자승인을 받아야 한다면 우선은 가급적 서둘러 세금보고 하시길 권하고 싶다.

w-2 로 급여를 받는 직장인이라면 이미 받은 지난해 2017년도 근로소득이 모두 다 나타나있는 w-2 자체만으로도 인정소득을 확인 할수 있지만 자영업자의 경우는 총소득에서 각종 비용 공제 등을 통해서 세금보고를 마쳐야 거기서 나온 순수입을 증명을 할 수 있게 된다. 따라서 세금보고를 하기 전 까지는 아무리 실제로 소득을 많이 올렸다고 하더라도 증명할 길이 없으므로 세금보고를 마친 후의 소득만이 인정이 되는 것이다.

단지 세금보고를 마쳤다고 해서 또 다 끝나는것은 아니다. 통상 융자은행들은 4506-T 라는 양식을 활용해 IRS 를 통해 해당연도의 세금보고를 확인하는 절차를 거치게 되는데 (해당연도 tax return transcript을 받는데) 보통의 경우 세금보고를 마쳤다고 하더라도 그 해당 세금보고기록이 IRS 시스템에 업데이트되어서 tax return transcript 가 나오는데 까지 상당한 시간이 소요되므로 (4주에서 길게는 8주 이상 걸리기도 한다) 가급적 올해 세금보고상의 소득을 인정받아야 융자가 가능한분들은 세금보고 자체를 서두르길 당부드린다. 사실 IRS 에서 Return Transcript 이 프로세스 되는 시간을 정확히 예측을 할 수는 없지만 통상 세금보고가 많이 몰리는 3월 이후 4월까지에 비해서 그나마 초반인 2월까지는 확인되는데 소요되는 시간이 덜 걸리는 편이니 가급적 세금보고를 서두르셔야 소득확인에 걸리는 절차상의 불이익이나 융자승인 과정의 지체를 피할수 있음은 물론이다.

뿐만 아니라 만일 세금 보고상에 납부할 세금이 있는 경우 융자은행에서는 납부할 세금 또한 갚아야 할 채무의 일환으로 간주함으로 융자심사 시에 불이익으로 작용할 수 있다. 따라서 납부세액이 있는 경우 조속히 완납하고 주택융자신청에 임하는 것이 좋을 것이다. 만일 납부할 세금을 일시불로 갚지 못하고 분할 상환하는 경우는 융자심사시에 분할상환하는 매월 납부금액 자체가 매달 갚아야 하는 하나의 부채에 따른 월페이먼트로 간주하므로 그만큼의 페이먼트를 추가로 충분히 커버할 수 있는 소득이 함께 필요하다는 점을 꼭 명심하고 미리미리 준비하는 지혜로운 모두가 되기를 당부드리고 싶다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>