FHA Loan이란 주택융자중에 Federal Housing Administration(FHA)의 보험을 들게 되는, 다시 말해서 정부 융자의 하나로, 특히 적은 다운페이먼트로 주택을 구입하시려는 분들께 많이 애용되는 주택 융자 종류의 하나라고 할 수 있다.
1930년대에 만들어진 FHA프로그램은 연방 정부가 주택 융자 은행들을 보험 들어 주고, 따라서 그들의 융자 위험 부담을 대폭 줄여서, 좀 더 많은 융자를 저렴하고 쉽게 해 줄 수 있도록 한 융자 프로그램으로 주택 융자와 부동산 시장을 고무하는 역할을 하고 있다.

일반적으로 우리가 많이 알고 있는 Conventional Loan 프로그램에 비교해서 FHA Loan이 갖고 있는 대표적인 장단점들을 함께 알아보고자 한다
우선 장점으론, 주택 가격의 3.5%만 다운 페이를 할 수 있으면, FHA Loan을 신청할 수 있다는 점이다. 게다가 주택을 파는 판매자 측으로 부터 주택 가격의 6%까지의 클로징 비용의 도움까지 허용되어 있어서, FHA Loan을 신청한 분들은 주택 가격의 3.5%만으로 주택의 구입을 완결하시는 경우가 종종 있다.

또 하나 FHA Loan의 장점은 크레딧 점수가 아주 좋지 않더라도 비교적 싼 이자율로 주택 융자를 구할 수 있다는 점이다. 크레딧 점수의 높고 낮음에 따라 적용되는 이자율과 모기지 보험료가 바뀌는 Conventional Loan 프로그램과는 달리, FHA Loan 은 크레딧 점수가 낮더라도 적용되는 이자율과 모기지 보험 가격이 많이 올라가지 않기 때문에, 크레딧 점수가 아주 높지 못한 융자 신청인들도 비교적 낮은 주택 융자 이자율을 받고 주택 구입이 가능 하다는 이야기이다.

더불어서 융자 심사 기준도 Conventional Loan 보다는 수월하고, 융자인의 소득에 비해 허가가 가능한 융자 액수도 조금 더 많기 때문에, 주택 구입을 위해 많은 저축을 해 놓지 못했고, 또 크레딧이나 소득이 Conventional Loan으로 최적의 조건을 받기 쉽지 않은 경우는 FHA Loan 프로그램으로 주택 융자를 선택 하도록 추천 드리고 싶다.
하지만 FHA Loan이라고 모두 장점만 있는 것은 아니다.

우선 융자 금액의 1.75%에 달하는 Upfront Mortgage Insurance Premium을 내야하고, 주로 융자 액수에 더해서 처리하긴 하지만, Conventional Loan 프로그램에는 없는 FHA Loan만의 추가 융자 비용이 있는 것이다.

여기에 매달 내야 하는 모기지 보험료도 Conventional Loan 프로그램에 비해 비교적 높게 책정되어 왔기 때문에, 지난 몇 년간, 특히 좋은 크레딧 점수를 갖고 있는 융자 신청인의 경우는 가능하면 FHA Loan을 피하려는 경향이 있는 것도 사실이다.
보통 융자 신청인의 크레딧 점수가 적어도 720 이상이 되지 않고, 적은 다운페이먼트로 주택을 구입하고자 하는 경우는 Conventional Loan보다는 FHA Loan으로 융자를 신청해서 비교적 저렴한 이자율과 모기지 보험을 내면서 융자를 받을 수 있게 된다.

이외에도 과거에 쳅터 7 파산을 경험한 융자 신청인의 경우, 파산 후에 적어도 4년을 기다려야 다시 융자 신청의 기회를 주는 Conventional Loan과는 달리, FHA Loan은 파산 후 2년 후에 다시 신청 할 수 있고, 숏 세일이나 차압을 경험한 경우도 3년만 기다린 후에 다시 FHA Loan을 신청 할 수 있는 기회가 주어지게 된다.
문의 (301)346-7777

<오 정 택 Sr. Mortgage Banker FitzGerald Financial Group In>