최근 지속적으로 상승하는 고정금리에 인해 다시 변동이자율에 대한 문의가 많이 늘어나고 있는듯 하다. 아무래도 당장은 이자율이 조금은 더 낮기 때문에 소비자들에게 어필이 될는지는 모르겠지만 변동이자율 모기지를 신청하는 이들에게 혹시라도 앞으로 일어날 일들에 대한 올바른 정보를 줌으로써 바른 판단을 할 수 있도록 도움을 드리고자한다. 지난해 연말부터 눈에 띄게 상승하고 있는 고정이자 모기지, 이제는 4% 중반대에 접어들었는데 그에 반해 여전히 변동이자율은 3% 후반대를 기록하고 있다 보니 일부 소비자들에게 매력적으로 어필이 되는것은 사실이다.

하지만 변동이자율 모기지를 얻을 때 꼭 명심해야 할 부분이 있는데 바로 당장의 조금 낮은 이자율로 이득을 보는 좋은 면만 생각지 말고 미래에 이자율이 올라갈때 과연 얼마만큼 올라갈수 있는지, 또 그럴 경우 최악의 사태를 피해나갈 비상책(exit strategy) 을 분명히 가지고 있는가를 꼭 염두에 두고 변동이자율 프로그램을 선택할 수 있기를 권하고 싶다.

사실 모든 변동이자율 상품들의 상환 기간은 30년이다. 30년 고정 이자율 프로그램과의 차이점이라면 말 그대로 30년 고정은 30년 동안 이자율이 변하지 않지만 그에 반해 변동이자율 상품은 변동이자율 기간이 시작되는 시점부터 남은 기간 동안은 이자율이 변동한다는 점이다. 예를 들어 7년변동 이자율 상품인 경우 30년 상환 기간 중에 초기 7년 동안 이자율이 고정이고 나머지 23년은 이자율이 변동하는 기간인 셈이다.

따라서 만일 4.375% 이자율의 30년 고정 모기지 대신에 우선은 이자율이 낮은 3.875 %의 7년 변동 이자율을 선택한다면 분명 처음 7년동안은 당연히 0.5 % 낮은 이자율을 선택한 변동이자율 프로그램이 매달 내는 페이먼트의 부담도 적고 도움이 됨은 물론이다.

하지만 비록 눈앞의 이득은 있지만 앞으로 다가올 불안한 미래를 대비하고 변동 프로그램을 선택하는지 스스로가 한 번 더 짚고 넘어가야 할 것이다.
통상 대부분의 변동이자 상품은 이자율의 변동에 대한 폭이 정해져있지만 소비자들에게는 변동이 시작되었을 때 최대 얼마까지 이자율이 상승할 수 있는가를 염려하기 보다는 지금 얼마나 이자율을 조금이라도 낮게 해서 우선 페이먼트는 얼마나 절약이 되는가에 초점을 두다보니 큰 중요한 부분을 놓치는 경우가 허다하다.

통상 변동이자율은 변동시기가 시작되는 순간 최대 5% 까지 인상할 수 있다. 물론 이자율 변동시기의 전반적인 시장 이자율에 따라서이긴 하지만 산술적으로는 추가로 최대 5% 인상 될수 있다는 점이다. 특히나 요즘 같이 정부에서 지속적으로 기준금리를 인상하고 있는 시기에는 더욱이 앞으로의 미래에 대한 이자율 전망은 부정적이라고 할 수 있다.

즉 지금의 작은 절약이 오히려 미래에 큰 불안으로 이어질 수 있다는 점 유의하고 임하길 권한다. 많은 이들이 변동이자율상품을 선택할 때 이자율 변동시기가 오기전에 팔아버리든지 재융자를 하면 된다고 쉽게 생각하고 당장 눈앞의 작은 이득만을 보고 결정하는데 꼭 스스로에게 이런 질문을 물어보고 판단하길 권한다.

과연 내가 그 기간 안에 이 집을 팔 확신을 갖고 있는가? 혹시라도 만일 내가 팔고 싶어도 팔수 없게 되는 상황이 생길 수 있지는 않을까? 과연 5년 또는 7년 뒤에 이자율 변동을 앞두고 재융자를 한다면 과연 혜택을 받을만한 이자율로 할 수 있을까?
이 질문들에 대한 나의 답이 하나라도 흔들린다면 스스럼없이 작은 절약을 버리고 안전한 선택을 하시길 강력히 권고드린다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>