■ 1031 익스체인지란

투자용 부동산을 매매한 후 특정 기간 내에 또 다른 투자용 부동산을 구입할 경우 양도소득세 등을 면제해주는 연방 세법이다. 단독주택과 아파트, 콘도와 타운하우스 등 주거용 렌탈 프라퍼티와 상가 건물, 토지까지 다양한 부동산 교환이 가능하다. 단 매각(클로징 기준) 후 45일(calendar date) 내에 교환할 매물 후보(3개까지)를 찾아야하고 매입 클로징은 180일 이내에 완료해야 한다. 180일 기간은 연장되지 않는다.

상업용 부동산 시장 호황으로 1031 익스체인지 매물을 찾기가 힘들어지면서 한인 투자자들에게 공동투자 형태인 DST 상업용 부동산이 인기를 끌고 있다.

특히 고령화되고 있는 많은 한인 투자자들이 노년에 자유롭게 시간과 여유를 보내고 싶지만 부동산 관리가 점점 더 큰 부담으로 다가오고 있는 것이 현실이다. 문제는 관리가 어려워서 팔자니 세금부담이 너무 많아 재산이 현저히 줄게 되고 또 세금을 낸 후에 남은 돈으로 투자할 곳이 마땅치 않아서 여유로운 은퇴생활이 어려울 수 있다는 점이다.

이런 이유 등으로 많은 부동산 소유주들이 자신의 건물을 팔고난 후 ▲1031 교환이 허용되고 ▲직접 관리를 하지 않아도 되며 ▲규모가 크고 우량의 테넌트가 있는 부동산으로 재투자 할 수 있는 방법으로 2004년부터 연방 국세청(IRS)이 허용하고 있는 DST(Delaware Statutory Trust) 형태의 부동산 지분소유 투자가 이미 주류사회에서는 각광을 받고 있으며 한인사회에서도 인기가 늘고 있다.

DST 부동산의 가장 큰 장점으로는 건물 관리 부담에서 벗어날 수 있다는 것이다. DST 부동산은 규모가 큰 부동산을 공동소유하기에 개인이 직접 관리하거나 은행융자를 해야 하는 부담에서 벗어날 수 있으며 안정적인 수입을 기대할 수 있다. 만약 1031 교환으로 다른 부동산으로 재투자 하지 않으면 가주 주민의 경우 발생하는 세금부담은 약 33% 정도가 될 수 있다.

DST 부동산은 개인 투자자가 구입할 수 없는, 우량의 테넌트를 보유한 대형 부동산에 주로 투자되기 때문에 매달 안정적인 수입을 기대할 수 있다. 일반적으로 개인이 소유할 수 있는 건물은 규모가 작지만 여러 사람이 공동으로 투자하면 규모가 큰 상가나 메디컬 건물, 아파트 건물과 창고 등을 공동 소유할 수 있다.

또한 DST 부동산은 자녀나 배우자에게 상속 시 ‘과세 대상 기준’(Step-Up Tax Basis) 세금혜택을 받기 때문에 양도소득세나 상속세를 없애거나 최소화 할 수 있다. 이밖에 DST 부동산은 분산투자로 투자의 위험을 낮추고 분산상속도 가능하다.

일반적으로 최소 투자액이 10만달러부터 시작하기 때문에 다양한 부동산을 미 전지역에 투자하여 위험부담을 줄일 수 있다.

한인타운에서 DST 부동산 거래와 자문을 전문적으로 해주고 있는 차비호 공인회계사는 “ 1031 매물을 찾기가 어렵거나 관리에 부담을 느끼는 한인들의 문의와 관심이 늘고 있다”며 “특히 상업용 부동산 시장은 경기의 영향을 받을 수 있기 때문에 LA 뿐만 아니라 미 전국에서 좋은 테넌트를 확보한 안정된 상업용 부동산 매물에 투자하는 것이 중요하다”고 말했다.

한편 차비호 공인회계사 및 부동산 투자 컨설턴트가 강사로 나서는 DST 상업용 부동산 무료 세미나가 오는 28일(토) 오전 10시 LA 한인타운 옥스포드 팔레스 호텔에서 열린다.

예약 및 문의 (213)268-9929

이메일 Biho@american1031.net

<조환동 기자>