최근 낮은 다운페이먼트 옵션의 다양한 융자프로그램들이 도입되는 터라 20% 미만의 다운 페이먼트를 할 때 발생하게 되는 모기지 보험에 관해 모기지 보험이란 과연 어떤 보험이며 또 언제 필요할까? 하는 문의를 자주 받곤한다. 우리가 잘 알고 있듯이 보험이란 미래에 발생할지 모를 위험, 사고 등에서 생기는 경제적 타격이나 부담을 덜기위해 준비해두는 장치를 말하는데 즉, 생명보험은 생명을, 집화재보험은 집이 재난을 당하는데 대한 대비를, 자동차 보험은 자동차 사고 등을 대비하기 위함이다. 그러면 과연 모기지 보험은 무엇을 보호하기 위한걸까?

주택을 구입할 때 대출은행의 입장에서, 담보를 잡는 해당 주택을 100원이라고 가정을 한다면 80% 인 80원까지는 안전자산으로 판단하고, 그를 초과하는 부분을 불안전자산으로 판단한다. 즉, 100원짜리 담보대상의 주택에서 80원까지는 안전자산이라 대출을 해주는데 있어서 큰 무리가 따르지 않지만 나머지 20%는 불안전 자산으로 분류되니 아무래도 대출을 해주는 입장에서는 그 불안한 부분을 해소해주는 뭔가의 장치가 필요한 것이다. 따라서 주택융자시에 많이들 얘기하는 20% 다운 20% 다운이 바로 그런 의미이다. 즉, 안전자산으로 인정을 받는 80까지는 은행이 대출을 해주고 나머지 불안전 자산 부분인 20은 대출을 신청한 사람이 가지고 와서 100을 만드는 이상적인 형태가 바로 대출은행입장에서는 대출의 안정성을 깨지 않게 되는 것이다.

문제는 불안전 자산을 다 커버할 수 없는 다운 페이먼트, 즉 20% 미만의 다운을 하게 될 때 대출은행입장에서 뭔가 보호를 해줄 수 있는 장치가 필요하게 되는데 그게 바로 모기지 보험이다.

예를 들어 100원짜리 집에 10원을 다운하고 90원을 빌려야한다면 은행입장에서 보면 90원중에 80원만 안전 자산이고 나머지 10원은 불안전 자산에 대해 대출을 해주는 터라 뭔가 안전장치가 필요하게 되는데 그게 바로 모기지 보험, 흔히들 말하는 PMI (Private Mortgage Insurance) 이다. 통상 모기지 보험은 다운페이먼트 하는 금액 과 대출 신청자의 크레딧에 따라 차등 적용된다. 모기지 보험은 해당 주택 전체 대출금에 대해 보험을 드는 게 아니라 결국 집자산 대비 대출금에서 차지하는 불안전한 자산으로 분류되는 부분에 대해 보험을 드는 것이다 보니 다운을 하는 비중에 따라 당연히 보험요율이 달라집니다.

즉 15% 다운을 하시면 불안전자산부분이 5%, 10% 다운이면 10%, 만일 5% 다운이면 15%, 또 3% 다운이면 17%를 보험이 커버를 해줘야 하니까 다운이 적어지면 적어질수록 보험요율이 올라가니 보험료가 많아지게 된다. 즉 일반 다른 기타 여러 보험들에서 보상 받을 커버리지가 많아지면 많아질수록 보험료가 올라가는 것과 같은 이치이다.

또한, 다운하는 금액의 차이 외에도 융자신청인의 크레딧에 따라 모기지 보험료율은 차등적용 된다. 크레딧이 높으면 높을수록 신용도가 올라가서 리스크가 작아지므로 모기지 보험료율은 상대적으로 낮아지게 된다. 마치 자동차 보험에서 사고 기록이 있다든가 히스토리가 안 좋으면 보험료가 비싸지고 반대로 히스토리가 아주 좋은 운전자들에게 낮은 보험료로 보험이 제공되는 것과 똑같은 이치이다.

주택융자를 얻을 때 물론 20% 이상 다운페이먼트를 해서 모기지 보험도 없이 가장 좋은 조건의 이자율로 대출을 얻을 수 있다면 더할 나위 없이 좋겠지만 부득이하게 낮은 다운으로 주택융자를 얻어야한다면 내가 받는 모기지 이자율을 잘 받기위할 뿐만 아니라, 모기지 보험료율 또한 보다 더 싸고 낮게 받기 위해서 미리미리 크레딧을 점검하고 잘 유지관리해서 최상의 상태로 스스로를 준비한 채로 주택구입에 임하는 여러분 모두 되시길 바란다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>