지난해 연말부터 최근 수개월간 지속적으로 상승한 이자율에 대한 부담감 때문일까? 아무래도 많은 이들이 조금이나마 더 낮은 이자율과 더 나은 조건을 찾기 위해 부단한 노력을 하는 듯 하다. 물론 아주 좋은 현상이다.

대부분의 개개인에게 있어서 일평생 얻는 대출 중에 가장 큰 규모라 할 수 있는 주택대출, 일반 다른 대출에 비해 그 규모가 클 뿐만 아니라 장기간에 걸친 상환기간 때문에 작은 이자율과 조건의 차이가 그만큼 큰 영향을 미치는 것이다.

다만 주의할 것은 단순히 낮은 이자율이 모든 것을 대변해줄 수 있는 것은 아니라는 점이다. 최근 많은 이들로부터 문의를 받는 게 바로 주택담보대출을 얻을 때 포인트를 살까 말까다. 조금이나마 낮은 이자율을 얻기 위한 노력은 아주 좋은 것이지만 과연 포인트를 사서 낮추는 이자율이 그만큼 효과적인지는 잘 따져보고 판단하기를 권유하고자 한다.
모기지 상품을 얻을 때 흔히들 말하는 포인트는 discount point 를 말한다. 즉, 매달 지급해야하는 월페이먼트를 낮추기 위해 미리 돈을 주고 사서 이자율을 낮추는 것을 의미한다. 여기서 말하는 원 포인트는 즉 융자금액의 1 퍼센트를 말한다.

예를 들어, 30만 달러의 융자를 얻는 이에게 있어서 1 포인트는 즉, 30만달러의 1%인 3,000달러를 의미한다. 따라서 미리 3,000달러를 지급해서 이자율을 낮게 사는 것을 의미하는데 당연히 이만큼 돈을 주고 이자율을 낮출 만큼 그 효과가 있는지 꼼꼼히 따져보아야 할 것이다. 사실 과거와는 달리 지난 수년간 오래토록 이어져온 저금리 탓에 요즘은 포인트를 사서 낮출 수 있는 이자율의 폭이 그리 크지 않은 것 또한 사실이다.
십여 년전으로 거슬러 올라가면 그 당시엔 사실 포인트를 사서 이자율을 거의 0.5%가까이 낮출 수도 있었던 걸로 기억을 한다. 요즘은 사실 1 포인트를 사서 낮출수 있는 이자율의 폭이 기껏해야 0.125% 에서 0.25% 될까말까 한다.

따라서 30만달러의 융자금액을 기준으로 0.125% 낮춘다고 볼 때 한 달 페이먼트가 약 22달러 차이가 나게 되고 백번양보해서 0.25%까지 이자율을 낮출 수 있다고 하더라도 한 달의 페이먼트 절약은 44달러 정도에 그친다. 즉, 이런 페이먼트 절감을 위해 미리 지불한 선이자 비용, 디스카운트 포인트 3,000달러를 상쇄하는데 걸리는 시간이 0.125%를 낮추었을 때는 11년이 넘게 걸리고 0.25%를 낮춘다고 해도 약 6년이 다 되어야 미리 지급한 포인트 비용을 다 회복할 수 있다는 뜻이다.

통계에 의하면 미국의 일반 가정들이 해당 집을 소유하는 평균기간이 7-8년 정도라고 한다. 그에 비추어 볼 때 과연 디스카운트 포인트가 의미가 있는지 다시 되묻게 한다.
따라서 포인트를 사서 이자율을 낮출까 고민을 할 때는 반드시 먼저 내가 얼마나 해당 집을 소유할 계획인지를 먼저 확실히 짚고 난뒤에 과연 그만큼의 기간 동안 모기지를 소유하고 있다면 미리 비용을 지불하고 사는 포인트 비용만큼 낮아진 이자율에 따라 소유하는 기간 동안의 페이먼트 절감이 상대적으로 충분한지 꼼꼼히 따져서, 과연 포인트를 사서 이자율을 낮추는 것이 더 효과적인지 아니면 포인트 없는 이자율이 더 이득인지를 잘 판단할 수 있는 지혜를 가지시길 바란다.

또 한 가지 더, discount point는 미리 돈을 주고 이자를 사는 선이자 비용이다 보니 모기지 이자비용과 마찬가지로 세금보고시에 소득공제혜택을 받게 된다.
만일 선이자비용으로 discount point를 주택융자시에 얻었다면 클로징때 지불한 포인트 비용을 다음해 세금보고시에 잊지 말고 공제 혜택을 받을 수 있도록 염두에 두는 현명한 여러분들 되시길 바란다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>