이번에 새로 생긴, IRC 섹션 199A 조항의 최대 20% ‘감면대상 사업소득(QBI)’ 공제. 우여곡절 끝에 임대 사업자(rental real estate enterprise)도 이 큰 혜택을 받을 수 있게 되었다. 정말 다행이다. 문제는 그것이 사업(business)으로 인정될 때만 가능하다는 것. 회계사들조차 그렇다면 ‘무엇이 사업이냐’를 놓고 혼란이 있었을 때, 연방 기재부와 IRS가 지침 하나를 발표했다. 그런데 그 가이드라인이 우리 같이 은퇴후, 직접 발로 뛰어야 하는 소규모 임대 건물주들에게는 너무 불리하게 책정되었다. 오늘은 그 대안을 함께 찾아가 보는 순서를 갖자.

첫째는 ‘사업’으로 간주되려면 1년에 250시간 이상을 건물 관리 등에 써야한다는 조건. 이것은 너무 가혹하니 100시간 정도로 줄여줘야 한다. 2주 휴가를 빼면, 하루에 평균 1시간을 건물 관리에 써야 이 조건을 충족시킬 수 있다. 그런데 임대사업의 장점은 내 노동의 시간을 최소화할 수 있다는 것. 피땀 흘려 번 돈으로 건물주가 되었다는 것은 노동계급에서 자본계급으로의 신분상승을 의미한다. 250시간 의무사용 조건은 그런 ‘랜드 로드’에게 다시 옛날의 노동계급으로 내려가라는 가혹한 형벌의 주문이다. 부동산 간접투자 방식의 리츠(REITs)에게도 요구하지 않는 조건을 소규모 임대업자들에게 요구하는 IRS의 심보가 의심스럽다.

아울러 은행 융자신청을 위한 시간을 250시간 계산에서 제외시킨 것도 문제다. 부동산 투자에 있어서 은행 대출을 얻거나 재융자를 얻기 위해서 알아보는 시간은 중요한 부동산 투자활동의 일환이다. 따라서 그 시간들도 250시간에 당연히 포함시켜줘야 한다.

두 번째는 모든 부동산의 통합계산과 구분계산을 납세자가 선택할 수 있도록 옵션을 줘야 한다. 상업용 건물과 주거용 건물은 합쳐서 계산하지 못하도록 되어 있는데, 우리 한국 동포들이 많이 투자를 하고 있는 주상복합 건물은 현실적으로 그 계산을 나누기도 애매하다. 순전히 세금 때문에 하나의 우산 밑으로 여러 부동산이 강제적으로 이합집산 해야 하는 부작용이 따른다. 각자의 상황에 맞춰서 유리한 방법을 선택할 수 있는 권리가 납세자에게 주워져야 한다.

하나의 우산을 둘이 쓰면, 결국 두 사람의 어깨가 모두 젖는다. 다시 강조하지만, 세법 적용의 방향은 온전히 납세자의 자율적인 판단에 맡겨져야 한다. 물론 그 책임도 납세자의 몫이다. 그렇다면 한국 부동산은 어떨까? 여러 건물에 공통적으로 지출된 회계사비 같은 비용은 어떻게 나눠야할까? 다음에 좀 더 깊이 들어가 보자.

<문주한 공인회계사>