정부가 16일 내놓은 부동산정책에서 가장 눈에 띄는 것은 투기지역·투기과열지구에서 시가 15억원이 넘는 아파트를 살 때 주택담보대출을 한 푼도 받지 못하도록 한 점이다. 현재 투기지역은 서울 강남·서초 ·송파·강동·마포·용산·성동 등 16개 자치구와 세종시이며 투기과열지구는 서울 25개 전 자치구와 과천, 성남 분당, 광명, 하남 등이다. 집값 흐름을 주도하는 지역의 매매거래를 원천 차단해 더 이상의 집값 급등을 막겠다는 정부의 의지가 엿보인다.

하지만 이전에 내놓은 17번의 부동산정책이 그렇듯 이번 정책 역시 정부 의도와는 다른 역효과를 낼 가능성이 커 보인다. 이 대책은 한 마디로 현금 15억원이 없으면 아파트를 사지 말라는 얘기다. 뒤집어보면 15억원이 있는 사람만 아파트를 사도록 허용하겠다는 뜻 아닌가.

현금부자에게는 아무 제한 없이 불로소득을 얻을 기회를 주는 반면 현금이 부족한 실수요자들에게는 서울 강남과 마용성 진출을 꿈도 꾸지 못하게 했다. 15억원이 넘는 집에 사는 사람이 집을 팔고 이사하는 것도 어려워졌다. 집을 판 자금에서 기존 대출을 갚고 새로 살 집을 담보로 대출을 새로 받아야 하기 때문이다.

17일부터 대출이 금지됐으니 이사는 불가능해졌다고 봐야 한다. 규제지역 내에서 시가 9억원 넘는 집을 살 때 대출 한도가 크게 줄어드는 점도 실수요자에게는 부담이 될 것이다. 서울 아파트 중위가격이 9억원에 육박한 상황에서 이 같은 규제를 하는 것은 적어도 서울에서는 아예 집 살 생각도 하지 말라는 신호나 다름없다. 이 역시 현금이 부족한 실수요자의 시장 참여는 막고 현금부자에게는 투기 기회를 주는 정책 아닌가.

부동산정책이 발표될 때마다 전문가들이 한결같이 문제점으로 지적하는 것은 공급이다. 집값 급등의 가장 근본적인 원인은 투기가 아니라 공급 부족이다. 공급 부족 문제는 공급 확대로 풀어야지 수요 억제만으로는 해결되지 않는다. 수요와 공급이 만나는 지점에서 가격이 형성되는 기본원칙을 무시해서는 절대 집값을 잡을 수 없다.