임대 건물주가 입주자한테 임대를 준 후에는 건물주의 소유물이 아니다. 임대를 준 후에도 건물주 자기 소유라면서 입주자 방을 자기 안방 드나들듯이 하면 안 된다. 이런 무단 방문으로 시비가 많다. 입주자한테는 임대 건물 점유권과 임대 장소에서 즐길 수 있는 권리가 있다.

건물주는 임대 건물 수리를 위해서 임대 계약에 임대 건물 출입 권한을 갖도록 할 수 없다. 상업용에서는 제한할 수 있다. 건물주가 세입자 방에 방문할 수 있는 것은 특정 목적이 있어야 가능하다.

장기간 입주자 생활에 불편을 초래하게 된다는 서면 계약이 없는 한 입주자 생활을 방해하면 안 된다. 건물주가 입주자로부터 방문 허락을 받지 않고서 방문했다면 불법침범이며, 간접적 불법 입주자 퇴거에 해당되므로 피해 보상을 해야 된다.

수리 방문 통고: 수리를 위해서 입주자로부터 사전에 방문 허락을 받지 않았다면, 수리 24 시간 이전에 통고해야 합당하다고 간주한다. 수리는 정상 영업시간에 작업해야 된다. 임대 건물 수리를 위한 방문은 입주자와의 계약 위반이 아니며, 사생활 침범이나 권리 박탈도 아니다. 계약 위반은 부당하게 입주자를 방해하고 점유한 것을 말한다.

비상사태: 화재 발생, 수도관, 하수구 배관이 터져서 물이 넘쳐흘러 내리는 ‘비상“ 사태 때에는 입주자한테 사전 통고나 허락 없이 입주자 방에 들어 갈 수 있다.

임대 건물 판매 및 임대: 구입 예상자나 임대 입주 예상자인 경우에는 건물주는 입주자 권리를 고려해야 된다. 입주자는 건물주한테 부동산을 판매할 권리가 있다는 것을 고려해서 월요일부터 금요일 사이의 ”일반 영업시간“이지만, 집을 판매하는 부동산 시장에서는 주말에 집을 보여 주게 되므로 주말에도 집 구경을 시킬 수 있다.

건물 판매 또는 세를 놓기 120 일 이전에 입주자한테 서면 통고를 한 경우에는 예상 구입자 방문에 대해서 입주자한테 구두 통고를 할 수 있다. 예상 구입자나 입주자가 임대 건물을 방문할 것이라는 구두 통고를 24 시간 이전에 했다면 적정한 시간의 통고로 간주한다. 한 판례에서 1개월에 2번의 주말에 오후 1시부터 4시30 분까지 예상 구입자 초대를 하는 ”오픈 하우스“를 할 수 있다. 단, 10 일 이전에 이메일 통고를 주면 된다. 그리고 입주자는 48 시간 이내에 이메일로 확인 답변을 해야 된다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>