주택융자에는 융자금액의 규모와 융자노트 투자자에 따라 컨포밍융자와 넌컨포밍융자 두가지 종류가 있다.

컨포밍융자는 LA, OC의 1유닛 기준으로 융자금액 548,000달러까지로 융자노트가 정부에이전시인 페니메와 프레디맥을 통해서 소화되는 융자를 말한다.

반대로 넌컨포밍융자란 융자금액기준으로 548,000달러 이상의 융자로, 렌더가 정부에이전시 말고 월스트릿의 일반 투자자들을 통해서 노트를 소화하는 융자를 말한다. 넌컨포밍융자를 점보융자라고도 부른다.

그런데 서브프라임사태이후 오마바정부시절 주택경기부양을 위해 컨포밍융자의 한도를 늘려 컨포밍 하이밸런스융자를 만들었는데, 현재기준으로 융자금액 548,000에서 822,000달러 사이에 해당하는 융자를 말한다.

이 컨포밍 하이밸런스융자는 한인들에게 무척 중요한 융자이다. 왜냐하면 대부분 한인들의 융자규모가 이 금액대에 해당할 뿐만아니라, 융자상품의 선택과 이자율이 렌더에 따라서 차이가 많이 날수도 있기 때문이다.

컨포밍 하이맬런스융자에 대한 심사기준은 레귤러 컨포밍융자와 대부분 비슷하지만 일부 까다로운 심사기준이 있으므로 또한 조심해야한다.

이자율 역시 컨포밍융자에 비하여 약간 높게 형성되는데 특히 현금인출 재융자의 경우는 이자율이 많이 올라가서 손님들이 깜작 놀라는 경우가 많다. 예를들어 현재 융자가 400,000달러 있는 사람이 200,000달러를 추가로 빌리기를 원하는 경우라던가, 현재 1차 융자가 400,000달러, 2차 (Heloc)이 200,000달러 있는 사람이 두 융자를 합쳐서 600,000달러의 하나의 융자로 만들기를 원할 때 렌더는 (Heloc이 집을 구입할 때 설정된 것이 아닌 한) 이를 현금인출 재융자로 간주하여 이자율을 많이 올려서 적용한다.

하이밸런스 현금인출 재융자의 높은 이자율을 해결하는 방법은 두 가지가 있다. 우선 돈이 필요한 만큼 현금인출재융자를 받은 후 곧 바로 일반 (Rate & Term)재융자로 다시 신청하여 낮은 이자율로 바꾸는 방법이다.

이때 주의할 사항은 많은 렌더들이 6개월 동안 재융자를 허락하지 않는 경우가 있으므로 미리 알아보고 실행해야하고, 그리고 융자를 두 번하게 되므로 비용을 이중으로 지불하게 되는 수가 있으므로 처음 현금인출 재융자를 No costs로 하는 것이 방법일 수 있다.

또한 두 번째 재융자를 할 때 시중금리가 올라가서 이자율이 높아지는 위험이 항상 있을 수 있으므로 조심해야한다.

두 번째 대안은 하이밸런스 대신 점보융자로 융자를 받는 방법이다. 이를 위해서는 융자금액 548,000달러에서 822,000달러 사이의 융자를 점보융자로 허락하는 렌더를 먼저 찾아야 한다. 모든 렌더가 다 이 금액대의 융자를 점보융자로 허락하는 것은 아니기 때문이다.

또한 융자시나리오에 따라서 점보융자의 경우가 항상 이자율이 낮은 것은 아니고, 심사기준도 까다로워 질수 있으므로 하이밸런스융자와 점보융자의 이자율, 심사기준등을 모두 고려하여 결정하여야 한다.

결론적으로 집을 구입하는 융자이든, 재융자이든, 현금인출재융자이든 하이밸런스에 해당하는 융자는 컨포밍융자에 비하여 이자율이 높고 심사기준도 까다로울 뿐만 아니라 렌더마다 그 차이가 많이 나므로, 렌더를 잘 찾아서 융자를 신청해야 큰 손해를 안보고 융자를 얻을 수 있다는 것을 명심해야한다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>