최근 손님들로 부터 연준이 기준금리를 몇번 내렸는데도 불구하고 왜 모기지 금리는 내려가지 않느냐라는 질문을 많이 듣는다. 오늘은 이에 대하여 간단히 살펴보고자 한다. 2025년 하반기이후 연준(Fed)은 기준금리를 9월, 10월, 12월에 각각 0.25%포인트씩 세 차례 인하하여 4.5%에서 3.75%로 내렸다. 그런데 같은 기간 동안 모기지금리 및10년 만기 미국채 금리와 같은 장기 시장 금리는 내려가지 않고 오히려 약간 상승하는 모습을 보였다. 왜 그럴까?

연준의 핵심 정책 수단인 연방기금금리는 은행 간 하루짜리 초단기 금리에 직접적인 영향을 미친다. 따라서 연준이 금리를 인하하면 단기 금리는 비교적 즉각적으로 하락한다다. 예를들어 Heloc이나 SBA 융자의 이자율에 영향을 주는 프라임이자율(Prime Rate)는 연준의 금리인하에 연동되에 기존의 7.5%에서 6.75%로 바로 내려갔다.

따라서 이들 융자를 가지고 있는 손님들은 낮아진 금리의 혜택을 바로보게된다. 반면, 고정금리가 대부분인 모기지 금리나 10년 국채 금리와 같은 장기 금리는 단순히 현재의 기준금리만으로 결정되지 않는다. 이들은 향후 경제 성장률, 인플레이션, 재정적자 및 투자 위험에 대한 보상등 다양한 요소를 반영해 시장에서 형성된다. 투자자들이 앞으로도 경제가 탄탄하게 성장하거나 물가 상승이 지속될 것이라고 예상하면, 장기간 돈을 묶어두는 채권에 대해 더 높은 수익률을 요구하게 된다.

즉, 연준이 기준금리를 내리더라도 장기 금리는 채권 만기 전체 기간 동안의 평균 금리 기대치를 반영한다. 2025년 말 이후에도 이러한 현상이 나타났다. 연준은 금리를 인하했지만, 물가 상승 압력이 쉽게 꺾이지 않았고 예상보다 강한 경제 지표들이 나오면서 장기 금리는 오히려 상승했다.

그리고 장기 금리에는 기간 프리미엄이라는 요소가 포함되는데 투자자가 오랜 기간 자금을 묶어두는 데 대해 요구하는 추가 보상이다. 재정 적자 확대, 정부 부채 증가, 글로벌 불확실성 등이 커질수록 투자자들은 더 높은 보상을 요구하게 되고, 그 결과 장기 금리는 상승할 수 있는데 2025년말 이후 재정 문제와 국채 발행 증가에 대한 우려가 이러한 프리미엄을 높이는 요인으로 작용했다고 볼 수 있다.

정부가 재정 적자를 메우기 위해 국채를 더 많이 발행하면, 시장에 나오는 채권 공급이 늘어나 채권 가격은 떨어지고 금리는 상승하게 되는데, 이러한 우려로 시중 장기금리를 올리는 요인이 되었다. 또한 금융시장은 항상 미래를 먼저 반영하는데, 투자자들이 “연준의 금리 인하가 곧 끝날 것”이라거나 “물가가 목표 수준 이상으로 오래 유지될 것”이라고 판단하면 장기 금리는 선제적으로 오를 수 있다.

실제로 2025년말 이후 시장이 추가 금리 인하 가능성을 제한적으로 보기 시작하면서 장기 금리가 상승하는 모습이 나타났다. 모든 금리 사이클이 똑같지는 않지만 과거에도 유사한 사례들을 찾아 볼 수 있다. 먼저 1990~2000년대 기술주 호황기에 연준이 금리를 인하해도, 시장은 향후 높은 성장과 물가 상승을 예상하며 장기 금리를 낮추지 않았다.

장기 금리는 당시에도 현재 정책보다 미래 성장 기대에 더 민감하게 반응했던 것이다. 2010년대 중반 및 팬데믹 이후 2020년대 초반 강력한 완화 정책에도 불구하고, 인플레이션 재부상과 견조한 고용 시장 전망이 반영되면서 장기 금리는 크게 떨어지지 않았다. 결국 단기 금리는 낮고 장기 금리는 높은 가팔라진 수익율곡선 (Yield Curve)는 경기 침체보다는 향후 높은성장이나 인플레이션 위험을 시장이 더 크게 보고 있다는 신호로 볼 수 있다.

마지막으로 지정학정 요인도 장기금리상승에 영향을 주기도 하는데, 최근 일본정부의 적극 재정정책을 반영한 일본국채의 상승과 이에 따른 엔케리 청산과 세계각국의 금리 상승이라던지 트럼프 대통령의 그린랜드 매입주장으로 인하여 EU각국과 미국의 갈등이 증가하면서 미국채가 상승한 것등이 좋은 예이다. 이런 지정학정 요인에 의한 금리변화는 예상이 어렵지만 그렇다고 장기 추세를 결정하는 결정적인 요인이라고 보기는 힘들다. 어쨌든 최근 10년간 단기 금리와 장기 금리가 서로 다른 방향으로 움직이는 현상은 점점 더 흔해지고 있다.

문의: (213)393-6334, (714)759-2597

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>