남가주 경제의 핵심 산업 중 하나인 물류창고 업계의 위상이 흔들리고 있다. 올해 들어 물류창고 공실률이 크게 늘어나면서 위험 신호가 감지되면서부터다. 팬데믹 기간 중 급증했던 해외 수입 물량이 감소하면서 남가주 물류창고 업계가 직격탄을 맞고 둔화세로 돌아섰다는 분석이다.

종합 부동산 서비스 업체인 세빌스(Savills)에 따르면 남가주 인랜드 엠파이어 지역을 중심으로 물류창고의 공실률은 올해 2분기에 들어서 3.8%로 상승했다. 이는 1년 전 같은 기간 공실률 1.2%에 비해 3배나 증가한 수치다.

남가주 물류창고 공실률은 전국 평균 공실률 4.8%에 비해 여전히 낮은 수준이지만 1년 전에 비해 공실률이 가파르게 상승세로 전환된 것이 위험 신호라는 게 상업용 부동산 업계의 반응이다.

지난 분기에 임대 면적 보다는 공실 면적이 더 많아진 것은 남가주 물류창고 업계에선 20년 만에 처음 나타난 것으로 관련 업계는 이례적인 현상으로 받아들이고 있다.

세빌스의 상업용 부동산 수석 연구관인 마크 루소는 “인랜드 엠파이어 지역을 중심으로 물류창고 임대 수요가 감소세를 보이면서 물류창고 임대 시장이 침체 국면으로 접어들고 있다”며 “남가주 물류창고의 공실률 급등은 탄광 속의 카나리아로 미국 물류창고 업계에 조기 위험 신호일 수 있다”고 말했다.

남가주 물류창고 공실률이 크게 증가한 데는 해외에서 수입되는 물동량이 감소한 현실이 자리잡고 있다. 중국을 비롯한 아시아권에서 미국으로 수입되는 물량의 40%를 처리하고 있는 LA항과 롱비치항의 해외 수입 물량은 올해 상반기를 기준으로 전년에 비해 130만TEU(1TEU는 20피트 컨테이너 1개)나 줄어들었다. 미국 전체 수입 물량도 줄어 올해 상반기 전년 대비 4%나 하락했다.

LA항과 롱비치항을 통과한 수입 물량은 남가주에 산재해 있는 물류창고에 보관되는 것을 감안하면 해외 수입 물량 감소는 남가주 물류창고 업계엔 직격탄일수밖에 없다.

팬데믹 기간 중 전자상거래 급등으로 생활 가전 제품의 수입이 크게 늘면서 남가주 물류창고 업계가 호황을 누렸던 것과는 큰 격차가 있는 것이다. 여기에 서부항만 노조의 파업으로 항만 하역 작업에 차질을 빚자 해외 수입 물량을 뉴욕항 등 동부나 중부 항구로 옮긴 것도 남가주 물류창고 공실률 증가에 원인으로 작용했다.

남가주 물류창고의 공실률이 증가하면서 창고 임대료도 하락세를 보이고 있다. 물류 부동산 개발투자사인 프로로지스는 남가주 물류창고 공실률은 어느 정도 회복될 것이지만 창고 임대료는 올해 말까지 하락세를 지속할 것이란 전망을 내놓고 있다.

이번 사태를 놓고 남가주 물류창고 업계의 경기 침체를 예단하는 것은 아직 시기상조라는 의견이 지배적이다. 프로로지스는 “남가주에 보유하고 있는 물류창고의 임대율은 97%로 전년 99%에 비해 감소한 것은 맞지만 남가주 물류창고 업계의 침체로 이어지진 않을 것”이라고 전망했다.

<남상욱 기자>