매매가 끝 난 후 곧 바로 또는 몇 개월 후에서야 부동산 매매와 관련된 시비가 발생하는 경우가 있다. 구입자는 예상치 못한 문제를 발견 한 후에 매매에 관련된 부동산 업자한테 연락해서 문제를 통고하게 된다.

문제 해결책 : 문제점 파악 ; 계약 당사자한테 문제점을 통고 해 줌으로써 쉽게 해결 될 수 있는 문제를 감정적 문제로 대치 함으로써 문제를 해결 못하게 만드는 경우도 발생한다.

문제점을 발견한 후에는 계약 당사자한테 알려서 전문가 안내를 받아서 문제를 분석하고 추가 도움을 받도록 한다. 때로는 계약 당사자가 문제 해결을 할 생각을 고려하지 않는 경우도 있다.

계약 위반 분석 : 문제 해결이 관련 계약에서 해결 될 수도 있다. 계약서를 검토해서 분쟁과 관련된 특정 용어나 조항을 식별하는 것도 중요하다. 계약서를 통해서 문제를 더 잘 이해할 수 있고 법적 영향을 고려하는데 도움이 된다. 부동산 업자는 계약서 내용을 이해함으로서 escrow 종결 이후의 시비를 해결하는데 도움이 된다.

구입자는 구입 계약서를 수락 시점의 현 상태로 구입했는데도 엉뚱한 요구를 할 수 있다. 예로서, 부동산 협회에서 만든 주택 계약서 7B 조항은, “부동산 판매는 계약을 수락한 날짜의 물리적 ”현 상태 (AS IS)“ 조건으로 판매한다고 되어 있다. 조항 11에서 ”판매자가 알고 있는“ 중요한 결함을 공개해야 한다고 되어 있다. 판매자는 부동산 결함과 환경관련 서류를 구입자한테 제공해야 된다. 조항 12에서, 구입자는 부동산 조사 의무가 있고, 14 B에서 구입자는 판매자 서류 검토 의무가 있다. 판매자가 공개한 결함 상태에 대해서는 판매자한테 책임을 면제한다고 되어 있다. 구입자는 판매자한테 부동산 결함이 있는 것을 “수리” 해 달라고 요구 할 수 있다. 그러나 구입자가 수리를 요구했지만 판매자가 수용하지 안했다면, 구입자는 계약을 취소하거나 혹은 계약되로 구입하는 선택권 밖에 없다.

법원을 통한 결정 : 협상이 실패하면 법원을 통한 결정을 따르는 방법이다.

중재심판 : 부동산 협회 (CAR)에서 만든 매매 계약서에는 분쟁 해결을 위해서 “중재 (mediation)“ 신청을 할 수 있다. 만약에 중재 결정을 수용 할 수 없을 때는 그 다음 단계는 “구속력이 있는 중재 조항 (arbitration clause) 이다. 만약에 계약에서 중재를 안 하겠다고 했을 때는 법원 ”소송“을 통해서 해결해야 된다.

중재심판 절차가 일반 법원 소송 절차보다도 비용이 적고, 빠른 시간에 결정 된다고 생각할 수 있지만 이 제도를 악용하면 일반 법원 소송 절차보다도 더 많은 지출과 시간이 지연될 수도 있다.

소액재판 : 소액 재판은 일반 법원 판결과 많은 차이가 있다. 소액재판은 법 조문에 근거 한 판결을 기대 할 수도 없고, 충분한 진술 기회를 허용 받지 못할 수도 있다. TV에 방영되는 소액재판 장면과는 완전히 다른 경우가 발생 할 수 있다. 소액재판은 변호사를 대동 할 수 없기에 사전에 소액재판 경험자 변호사와 사전 상담을 받는 것이 안전하다. 만약에 당사자가 자연인인 경우, 청구 액수가 최대 $12,500 (2024년 1월 1일 기준)까지만 판결을 내릴 수 있는 권한이 있다. 이 한도를 초과하는 금액은 포기해야 된다.

일반 법원 : 법원을 통한 문제 해결은 금전적, 시간 그리고 법원 결정까지 상당한 ”스트레스“를 받게 된다는 것을 알아야 된다. 때로는 건강이 돈 보다도 더 중요하다는 것을 알아야 된다. 그리고 만약에 승소를 하더라도 손해 배상을 받을 수 있느냐 하는 것은 또 다른 문제이다. 패소자가 배상금을 지불 할 수 있느냐 없느냐 것도 사전에 파악해야 된다. 왜냐하면, 승소자가 패소자 상대로 배상금을 못 받을 수도 있는 경우도 있기 때문이다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>