월 소득 가운데 얼마를 주택담보대출(모기지)에 지출하는 것이 적정할까. 전문가들은 소득 대비 지출, 부채 규모, 주택 가격, 대출 조건 등 개인적 요인을 고려해야 한다고 조언한다. 일반적으로 금융 전문가들이 제시하는 대표적인 기준은 ‘28% 규칙’이다. 이는 세전 월소득의 28%를 초과하지 않는 선에서 모기지를 포함한 모든 주거 관련 비용을 지출하라는 의미다.

■ ‘28/36 규칙’ 부채관리 기준

‘28/36 규칙’은 주택 구매 시 재정 건전성을 판단하는 데 널리 사용되는 기준이다. 28%는 모기지 상환뿐 아니라 재산세, 주택 보험, 관리비 등 주택과 관련한 전체 지출을 포함한다.

세전 월소득이 8,000달러이면 28%는 2,240달러이며, 이 범위를 넘지 않는 선에서 주택 관련 비용을 책정해야 한다.

36%는 모기지 외에 신용카드, 자동차 할부금, 학자금 대출 등 전체 부채 상환액을 합산한 수치다. 통상 총부채가 세전 소득의 36%를 넘는다면 금융 기관은 대출자의 상환 능력에 대해 부정적으로 평가할 수 있다. 이는 크레딧 신용점수 하락으로 이어질 수 있고 추가 신규 대출 신청에도 악영향을 줄 수 있다.

■ 금융 기관 심사 기준

모기지 심사 시 금융 기관은 이 같은 비율을 기준으로 적정 대출 한도를 산정한다. 주거비용이 28%를 초과할 경우, 대출 승인이 어려울 수 있고, 금융 기관은 더 많은 다운페이먼트를 요구할 수 있고 좋은 신용점수가 필요하다.

28/36 규칙 외에도, 개인의 소비 성향이나 지역 부동산 시장 가격과 상황에 따른 재정 계획이 필요하다.

금융 기관은 대출 신청자의 재정 능력을 판단하면서 다양한 방법을 이용한다. 예를 들어 세후 소득의 25%를 모기지에 사용하는 것인데 이는 급여에서 세금 및 공제액을 제외한 실수령액을 기준으로 한다. 또 다른 방법은 세전 소득의 30%까지 주거 비용을 허용하는 방식이다. 이는 대도시 등 주택 가격이 높은 지역에서 적용되는 경우가 많다.

이보다 더 높은 35% 기준은 고소득자이면서 부채가 적은 경우 적용되기도 한다. 금융기관 입장에서는 이들 고소득층의 경우 여유 자금이 많아 주거비에 더 많은 비중을 허용할 수 있다고 본다. 일반적으로 금융 기관은 세전 소득을 기준으로 하지만, 가계 예산을 짤 때는 실수령액 기준인 세후 소득이 현실적이다.

■ 30% 넘으면 ‘비용 부담 가구’

연방 주택도시개발부(HUD)는 주거비가 세전 소득의 30%를 초과할 경우 ‘비용 부담’(cost-burdened) 상태로 분류한다. 모기지 상환뿐 아니라 재산세, 보험, 공과금 등 모든 주거 관련 비용이 포함된다.

주거비가 세전 소득의 50%를 넘을 경우 ‘심각한 비용 부담’(severe cost burden)으로 간주되며, 이는 가계 경제에 심각한 압박이 될 수 있다. 특히 의료비, 식료품비, 교통비, 저축 등을 줄이게 되는 악순환으로 이어질 수 있다.

다만, 이는 일반적인 지침일 뿐이며 개인의 재정 상황, 초기 계약금, 대출 유형 등에 따라 달라질 수 있다. 예를 들어 매달 소득에서 주거 관련 비용을 지출하고 다른 필수 지출 항목인 식료품과 생필품, 교통비, 의료비 지출이 힘들다면 주거 비용 비율을 낮출 필요가 있다.

크고 비싼 집에서 살면서 궁핍한 생활을 하고 있다면 심각하게 현재의 재정 상태를 점검해야 한다. 현재의 집을 팔고 더 작은 집으로 이사하면서 주거비용을 낮추는 ‘다운 사이징’도 적극 고려해야 한다.

전문가들은 “모기지 지출은 단순히 비율로 계산할 문제가 아니라 전체 재무 전략과 조화를 이뤄야한다”고 강조한다. 재정 상태, 소비 성향, 부채 구조, 장기 목표 등을 고려해 본인에게 맞는 주거비 수준을 설정해야 한다.

<조환동 기자>