보통 사람들은 렌트만 잘 내면 계약 위반과는 관계없는 것으로 간주한다. 어느 날 이 같은 문제로 사무실을 찾은 J. 윈들러는 얼굴이 무척 상기돼 있었다. 그는 어찌 어찌하다 한 달치 렌트가 밀렸다고 했다. 리스 계약서에는 매월 1일이 렌트를 내는 날짜이고 10일 이후부터 과태료(Late Charge)가 붙기 때문에 보통 매월 8일이나 9일쯤 렌트를 보냈다고 했다. 래잇 차지만 덧붙여 렌트를 내면 그만이니까 대수롭지 않게 생각했다고 했다.

그런데 그 달 4일에 3일 노티스(3-Day Notice to Pay or Quit)를 받고 그 후 8일에 퇴거통보(Eviction)를 받았다. 몇 달 동안 래잇 차지도 안 붙고 아무 일이 없다 이런 일이 생겼다며 어안이 벙벙해진 J. 윈들러는 오리지널 리스문서를 내게 가져왔다.

리스엔 분명 10일 이후부터 래잇 차지가 붙는다고 써있었으며 분명 매월 1일이 렌트(CAM Charge포함)를 내야 하는 ‘듀 데이트’(Due Date)였다. 영어를 오해한 사람도 아니었지만 렌트 날짜에 규정된 일명 ‘듀 데이트’에 관해 법적인 이해를 못해서 일어난 일이었다.

많은 분들이 래잇 차지가 붙기 전까지 렌트를 내면 계약위반이 아니라고 간주하고 ‘듀 데이트’까지 렌트를 내지 않는다. 그러나 법적으로는 건물주가 렌트 ‘듀 데이트’ 다음 날에도 3일 노티스를 보낼 수 있으며 3일이 지난 후에는 곧 바로 퇴거소송을 할 수 있는 것이다. 만약 윈들러가 3일 노티스를 받자마자 렌트(밀린 렌트를 포함해)를 전액 냈다면 퇴거소송까지는 안 갔을 텐데… 여기서 짚고 넘어가고 싶은 것은 3일 안에 일부가 아닌 밀린 렌트 전액을 내야 한다는 것이다.

렌트 문제 이외에도 이행해야 할 것을 안 했다던가 안 해야 할 것을 했다면 계약위반에 해당된다. 예를 들어 퍼센티지 렌트 규정이 있는데 매달 건물주에게 매상 보고를 안 했다던가 혹은 매상기록이 없고, 화재보험과 책임보험 등 리스에 명시된 보험을 들지 않았을 경우도 그렇다.

또한 사용용도에 적혀 있는 경계선을 넘어 다른 용도로 가게자리를 사용해도 계약위반이 된다. 건물주에게 서면 허락 없이 간판을 바꿀 경우도 문제의 원인을 제공하는 것이다. 그리고 건물주의 서면 허락 없이 가게수리를 한다든가 수리비를 다 지불하지 못해 담보권(Lien)이 걸리는 것도 문제다. 가게 일부를 서브리스 하거나 양도할 경우에도 사전 건물주 서면 허락 없이 이행하면 안 된다. 세탁소나 주유소 같은 경우 오염물질을 보관해서도 안 되지만 오염물질이 발생하면 즉시 청소해야 한다.

어쩌다 건물주에게 통고를 받았더라도 어떤 모양으로든 답을 하는 것이 문제를 최소화하는 것이다. 왜냐하면 밀린 렌트에 대한 타협이나 문제를 정정할 시간을 벌 수 있기 때문이다. 어찌됐건 퇴거소송까지 가면 좋을 것이 없는데 특히 건물주가 리스를 취소할 위험이 있기 때문이다. 다른 입주자가 들어올 때까지의 렌트를 남은 리스기간까지 계산하여 책임질 일이 생길 수 있으니 계약위반의 결과는 의외로 심각하다. (714)534-4545