통상 한국에서는 부동산 거래시 처음 매매가의 10-20%를 계약금으로 지급하고 약 10~15일뒤에 중도금으로 나머지 대금중 일부를 지급하고 중도금 기일로부터 10~15일 후에 나머지 잔금을 지급하면서 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 받아서 등기를 하는 것이 관행화되어 있다. 이 경우 가끔 발생하는 문제는 매도인이 동일한 부동산에 관하여 이중매매를 하는 경우이다.
매수인은 등기부상 매도인이 소유하고 있으므로 믿고 매매계약을 하나 중도금이나 잔금이 건너간 후에 다른 매수인이 먼저 등기를 마치게 되면 등기를 마칠 수 없어 소유권 취득을 하지 못한다. 또 한 경우는 매매대금이 매도인에게 건너가고 등기를 하기 전에 매도인의 채권자가 자신의 매도인에 대한 채권보전을 위하여 매매대상 부동산에 가압류 등을 하는 것이다. 매수인은 가압류 등기 등이 마쳐진 채로 소유권 이전등기를 받아야 하므로 결국 할 수 없이 매도인의 채무를 변제하고 가압류 등기등을 해제하여야 하는 상황이 발생한다. 매도인이 재산이 있으면 피해를 보지 않을 수 있으나 이러한 경우 대부분의 매도인이 피해보상을 해줄 재산이 없다. 미국에서는 에스크로 제도를 이용하여 이런 문제를 처리하나 한국에서는 자주 발생하는 문제는 아니기 때문에 매수인이 이런 문제로 인한 위험을 감수하여 왔다.
그러나 매매가액이 큰 경우나 매도인이 어떤 사람인지 잘 모르는 사이인 경우에는 이런 위험이 커지므로 한국판 에스크로인 거래신탁제도를 이용하는 것이 안전하다.
장시일 <한국법 변호사>
(213)380-8777