주택가 거품론 사실인가 허구인가.
남가주 주택시장에 대한 거품론이 다시 초미의 관심사로 등장하고 있다.

“개인소득 제자린데 집값 너무뛰어”
“인구늘고 주택부족 오르는건 당연”

주택공급 부족과 인구 유입 증가, 낮은 모기지 금리 등 주택가 상승을 부추기는 상황이 지속되고 있지만 거품론에 대한 우려도 여전하다. 숨고르기에 들어갈 것으로 예상됐던 주택가가 꾸준히 상승곡선을 그리자 바이어들 사이에서는 거품 붕괴에 대한 우려도 커지고 있다. 이에 따라 주택구입을 미루는 예비 바이어나 더 큰 주택으로 늘려서 나가는 계획을 보류한 주택소유주들도 늘고 있다.

물론 ‘거품’에 대한 실체 규정이 명확하지 않고 전문가들 사이에서조차 의견은 분분하지만 남가주 주택시장은 버블의 요건을 다분히 갖추고 있다는 지적이 힘을 얻고 있다. 지난해 남가주 주택가는 16%이상 뛰었으며 이 기간 LA카운티의 중간 주택가는 26만3,000달러로 2001년에 비해 17.4%나 치솟을 것으로 전망되고 있다. 지난 해 10-11월 사이에 거래된 중간주택가만 3.6% 상승했다.

반면 지난해 3·4분기 개인소득은 2001년 1·4분기에 비해 0.5% 하락했다. 작금의 주택가 급등을 ‘이상과열’ 혹은 거품으로 보는 이유다. 거품론을 제기하는 측은 지난 90년대 후반이후 개인 소득에 비해 주택가격이 너무 올라 집 값이 소비자들의 주머니를 털어 구매할 수 있는 수준 이상이라는 분석이다.

그렇다면 일반적으로 버블의 신호로 받아들이는 요건은 무엇인가? 전문가들은 △일자리나 수입증가 등 경제적 요인으로 설명되지 않는 주택가의 급격한 상승이나 하락 △단기간의 시세차익을 노린 주택매입 등 투기의 확산 △주택가나 재정상태와 관계없이 강박 관념에 사로잡혀 주택구입을 하는 바이어가 많아질 때 등을 꼽고 있다. 예일대의 로버트 J. 쉴러 교수는 “증시에서 부동산으로 자금이 대거 이동하는 것도 버블의 신호로 볼 수 있다”고 덧붙였다.

하지만 거품이 존재하지 않는다는 주장도 만만찮다. 매월 주택가와 판매량, 모기지 금리, 차압률 등을 조사하는 데이터 퀵사의 존 캐어볼은 “주택공급은 모자라고 모기지 금리는 바닥세를 유지하며, 인구 유입은 계속되는 상황에서 주택가 급등은 당연한 것”이라며 “현재 주택가격이 버블이라는 증거는 거의 없다”고 진단했다. 또 다른 전문가도 “주택거래는 장시간이 소요, 주식처럼 매입 열풍에 따른 거품이 형성될 소지가 적은데다 인구 증가와 저금리가 주택시장을 떠받치고 있다”고 말했다.

<이해광 기자>